2007년부터 개발 추진 기록…2025년 36층에서 2026년 20층으로 계획 변경

토지사용권원 100% 확보 홍보…소유권 확보·사업승인 여부는 별개

지역주택조합 가입 시 추가분담금·사업 지연·환급 위험 꼼꼼히 살펴야

경기도 용인시 기흥구 신갈오거리 일대에 새로운 주상복합 아파트 건설이 추진되고 있습니다.

현재 홍보 중인 사업명은 '기흥역 더 플래티넘 펜타원'.

지하 3층에서 지상 20층, 총 304세대 규모의 주상복합 아파트로, 신오지역주택조합 추진위원회가 조합원을 모집하고 있는 것으로 파악됐습니다.

그런데 이 부지는 이미 2007년부터 주상복합 개발이 추진됐던 지역입니다.

무려 19년 가까운 세월 동안 개발계획이 등장했지만, 여전히 새로운 아파트 건설을 위한 조합원 모집이 진행되고 있는 것입니다.

AI경기방송은 이 일대의 과거 개발 기록과 최근 주택조합 홍보자료를 살펴봤습니다.

■ 2007년부터 개발 추진…2008년에는 교통영향평가 조건부 가결

경기도가 공개한 교통영향평가 심의자료에 따르면, 2007년 7월 용인시 신갈동 58번지 외 21필지를 대상으로 '용인 신갈 동원 베네스트 주상복합 신축' 사업이 접수됐습니다.

당시 사업시행자는 주식회사 케이앰비티오.

하지만 해당 교통영향평가는 같은 해 8월 31일 취하됐습니다.

이듬해인 2008년에는 신갈동 58번지 외 24필지에서 같은 명칭의 주상복합 신축사업이 다시 추진됐습니다.

이때 사업시행자로 기재된 곳은 다올부동산신탁이었으며, 교통영향평가는 2008년 8월 29일 조건부 가결됐습니다.

그러나 교통영향평가 조건부 가결은 아파트 건축이나 주택건설사업 자체의 최종 승인을 뜻하는 것은 아닙니다.

당시 개발사업이 이후 어떤 과정을 거쳤고, 왜 장기간 실제 건축으로 이어지지 못했는지는 추가적인 행정자료 확인이 필요한 상황입니다.

또 과거 사업 대상 필지와 현재 사업 대상 필지가 정확히 얼마나 중복되는지도 확인해야 합니다.

■ 2025년 36층에서 2026년 20층으로…계속 달라지는 사업계획

최근 사업계획에서도 주목할 만한 변화가 발견됩니다.

2025년 3월, 신오지역주택조합 추진위원회는 '신갈오거리 메트로시티1'이라는 이름으로 조합원 모집을 홍보했습니다.

당시 발표된 계획은 지하 5층에서 지상 36층 규모의 주상복합 아파트였습니다.

318세대 공급과 2029년 하반기 입주를 목표로 제시했습니다.

그런데 2026년 5월 분양상담사 모집 광고에서는 사업명이 '신갈 펜타원'으로 바뀌고, 최고 31층, 303세대라는 계획이 등장합니다.

다시 올해 10월 공개된 '기흥역 더 플래티넘 펜타원' 홍보자료에서는 최고 20층, 304세대로 소개되고 있습니다.

약 1년 7개월 사이 최고 층수에 상당한 변화가 생긴 것입니다.

물론 사업계획은 건축심의나 도시계획, 사업성 검토에 따라 변경될 수 있습니다.

그러나 조합원 모집이 진행되는 사업에서 건축 규모가 여러 차례 달라졌다면, 그 사유와 변경에 따른 사업비 영향을 충분히 설명할 필요가 있습니다.

특히 과거 조합원으로 가입한 사람이 있다면, 최초 계약 당시 약속받은 공급 조건과 현재 사업계획이 어떻게 달라졌는지도 확인해야 합니다.

■ 일반분양 아닌 지역주택조합…가입자가 부담하는 위험은?

이번 사업에서 더욱 눈여겨볼 부분은 일반분양이 아닌 지역주택조합 방식이라는 점입니다.

지역주택조합은 일정한 자격을 갖춘 사람들이 조합을 구성하고, 토지 확보와 인허가 등을 거쳐 직접 아파트 건설사업을 추진하는 제도입니다.

일반적으로 사업 초기부터 토지와 인허가를 확보한 뒤 아파트를 공급하는 일반분양과는 구조가 다릅니다.

조합원들이 납입한 자금으로 사업을 추진하는 경우가 많아, 토지 매입이 늦어지거나 공사비가 상승하면 추가분담금이 발생할 수 있습니다.

예를 들어 최초 예정 분담금이 6억5천만원인 사업에서 조합원 부담이 20% 늘어난다면, 최종 부담액은 7억8천만원까지 증가할 수 있습니다.

물론 이는 추가분담금의 위험을 설명하기 위한 가정이며, 이번 사업에서 실제로 그만큼 증가한다는 뜻은 아닙니다.

문제는 최초 제시된 금액이 최종 확정된 공급가격인지, 추가분담금 발생 시 누가 어느 범위까지 책임지는지가 명확해야 한다는 점입니다.

또 조합에 가입했다가 사업이 지연되거나 탈퇴를 원하더라도, 이미 납부한 돈을 전액 돌려받지 못하는 사례가 발생할 수 있습니다.

따라서 계약 전 조합규약과 가입계약서, 자금관리 방식, 탈퇴 및 환급 조건을 반드시 확인해야 합니다.

■ '토지사용권원 100% 확보'…정말 안전하다는 의미일까?

현재 더 플래티넘 펜타원의 홍보물에는 '토지사용권원 100% 확보'라는 문구가 크게 표시돼 있습니다.

과거 메트로시티1 모집 당시에도 같은 취지의 홍보가 이뤄졌습니다.

하지만 토지사용권원을 확보했다는 것과 토지 소유권을 완전히 취득했다는 것은 법적으로 다릅니다.

토지사용권원은 토지 소유자의 사용승낙 등으로 확보할 수 있으며, 반드시 소유권 이전이 완료됐다는 의미는 아닙니다.

토지가 신탁회사 명의로 등기돼 있다고 하더라도 신탁의 종류와 담보채권, 우선수익자 등의 권리관계를 별도로 살펴봐야 합니다.

그렇다면 이번 사업에서 실제 토지 소유권 확보율은 얼마나 될까요?

토지에 남아 있는 담보채무나 공매 관련 권리관계는 없을까요?

조합원 모집신고 이후 조합설립인가와 주택건설사업계획승인은 어느 단계까지 진행됐을까요?

현재 확보한 공개자료만으로는 이 같은 내용을 확정하기 어렵습니다.

이 부분에 대해서는 용인시의 공식 인허가 기록과 토지 등기자료를 통한 확인이 필요합니다.

■ 쌍용건설 이름 등장…정식 시공계약 여부는 확인해야

홍보물에는 대형 건설사인 쌍용건설의 이름도 등장합니다.

다만 홍보물에는 '시공예정사'라는 표현이 사용되고 있습니다.

시공예정사라는 홍보표시만으로 정식 공사도급계약이 체결됐다고 단정할 수는 없습니다.

정식 도급계약 체결 여부와 공사비, 착공 조건, 사업이 지연될 경우 시공사의 책임 범위는 확인이 필요한 부분입니다.

더욱이 올해 10월 공개된 분양상담사 모집 광고에서는 2027년 착공을 자신하는 내용도 발견됩니다.

이는 2025년 당시의 사업 추진 일정과는 차이가 있습니다.

홍보자료에 기재된 착공 예정일과 행정기관이 확인한 사업 진행 단계는 명확히 구분돼야 합니다.

■ 19년 가까운 개발 추진 이력…이제는 사업 진행 상황 공개해야

신갈오거리는 교통과 상업시설, 학교 등 기존 생활 기반을 갖춘 용인 기흥구의 주요 지역입니다.

최근에는 용인 플랫폼시티 개발과 신갈오거리 도시재생사업 등으로 지역 발전에 대한 기대도 높아지고 있습니다.

이런 가운데 장기간 개발이 추진됐던 부지에 새로운 주상복합 아파트가 건설되는 것은 지역에도 의미 있는 일입니다.

그러나 아파트의 미래 가치와 사업의 안전성은 별개의 문제입니다.

토지사용권원을 확보했다는 홍보나 유명 건설사의 이름만으로 사업 성공이 보장되는 것은 아닙니다.

특히 사업비의 상당 부분을 조합원이 부담하는 지역주택조합 방식이라면, 관련 정보를 더욱 투명하게 공개할 필요가 있습니다.

과거 개발사업이 왜 착공으로 이어지지 못했는지, 현재 사업계획이 여러 차례 변경된 이유는 무엇인지, 토지 소유권과 인허가는 어디까지 확보됐는지.

이 같은 질문에 객관적인 자료를 제시하는 것이 조합원과 가입 희망자들의 불안을 해소하는 출발점이 될 것입니다.

19년 가까운 개발 추진 이력 끝에 다시 등장한 신갈오거리 주상복합 건설계획.

이번에는 계획대로 아파트가 들어설 수 있을지, 그리고 조합원들이 불필요한 위험을 부담하지 않고 내 집 마련의 꿈을 실현할 수 있을지 지켜볼 일입니다.

AI경기방송은 사업의 진행 상황과 조합원 보호 문제를 계속 관심 있게 살펴볼 필요가 있다고 판단합니다.