후보 이재명은 “규제보다 공급”…대통령 이재명의 부동산 정책, 무엇이 달라졌나

재건축 풀고 공급 늘린다던 이재명…집권 후 부동산 정책은 왜 달라졌나

2022년엔 대출 완화, 2025년엔 “세금으로 집값 안 잡겠다”…현재 정책과 비교해보니

이재명 대통령의 과거 대선 당시 부동산 공약과 현재 정부가 추진하고 있는 부동산 정책을 놓고 시장의 관심이 커지고 있습니다.

최근 온라인에서는 이 대통령이 과거 후보 시절 내놓았던 ‘이재명의 부동산 정책’이라는 홍보물이 다시 확산되고 있습니다.

이 자료에는 ‘부동산 세금은 확 줄이고 공급은 늘리겠다’, ‘재건축·재개발을 신속히 제대로 하겠다’, ‘부동산 대출규제를 완화하겠다’는 내용이 담겨 있습니다.

다만 이 자료는 이 대통령이 당선된 2025년 제21대 대통령선거 공약이 아니라 2022년 제20대 대통령선거 당시 이재명 후보가 제시했던 정책입니다.

그렇다면 중요한 질문이 하나 생깁니다.

2025년 대통령선거에서 이재명 후보는 부동산 문제에 대해 어떤 입장을 밝혔을까요.

확인해보니 2022년과 세부적인 내용에는 차이가 있었지만, 적어도 ‘세금과 규제 중심의 수요 억제보다는 공급과 시장 기능을 중시하겠다’는 정책 방향은 상당 부분 이어졌습니다.

■ 2022년 이재명 “세금 줄이고 대출 풀겠다”

먼저 2022년 대선 당시 이재명 후보의 부동산 정책은 매우 구체적이었습니다.

당시 공약 홍보물에는 아예 ‘부동산 세금은 확 줄이고 공급은 늘리겠습니다’라는 문구가 전면에 등장했습니다.

공시가격 제도를 개선해 과도한 세 부담을 완화하고, 생애 최초 주택구입자에게 취득세를 50% 감면하겠다고 했습니다.

재건축과 재개발도 활성화하겠다고 약속했습니다.

신속협의제와 인허가 통합심의를 통해 사업기간을 줄이고, 용적률을 최대 500%까지 높일 수 있는 4종 주거지역 신설도 제시했습니다.

대출 정책은 더욱 파격적이었습니다.

생애 최초 주택구입자에게 주택담보대출비율, LTV를 최대 90%까지 인정하는 방안까지 내놨습니다.

한마디로 정리하면 세금은 낮추고, 공급은 늘리고, 재건축은 풀고, 무주택 실수요자의 대출 문턱은 낮추겠다는 정책이었습니다.

■ 2025년 대선에서도 “세금으로 집값 잡지 않겠다”

그렇다면 이 대통령이 실제 당선된 2025년 제21대 대통령선거에서는 어땠을까요.

2022년처럼 LTV 90% 등의 파격적인 숫자를 전면에 내세우지는 않았습니다.

하지만 정책의 큰 방향은 주목할 필요가 있습니다.

이재명 후보는 대선 과정에서 “세금으로 집값 잡는 일을 하지 않겠다”고 공개적으로 밝혔습니다.

과거 민주당 정부가 세금과 소유 제한 등 수요 억제 정책에 지나치게 의존했지만 결국 시장을 이기지 못했다는 취지의 설명도 했습니다.

부동산 정책의 목표 역시 집값을 인위적으로 떨어뜨리는 것이 아니라 시장을 안정시키는 데 둬야 한다고 강조했습니다.

특히 규제를 강화하면 오히려 시장에 집값 상승 신호를 줄 수 있다며 시장 원리에 맞는 정책을 강조했습니다.

이는 문재인 정부의 강력한 세금·규제 중심 부동산 정책과 거리를 두겠다는 메시지로 해석됐습니다.

■ 2025년 핵심 공약은 결국 ‘공급’

2025년 이재명 후보의 부동산 공약에서 가장 중요한 키워드는 ‘공급 확대’였습니다.

공약에는 재개발과 재건축 규제를 합리화하고 용적률과 건폐율을 높여 도심 주택 공급을 늘리는 방안이 포함됐습니다.

공공기관과 기업이 보유한 유휴부지를 주택 공급에 활용하고, 지나치게 많이 지정된 업무·상업용지를 주택용지로 전환하는 방안도 제시했습니다.

주택 리츠를 활용한 공급 확대도 포함됐습니다.

공공주택 분야에서는 도심공공주택 복합사업을 활용해 고품질 공공임대주택을 늘리고 공공임대 비율을 단계적으로 확대하겠다고 약속했습니다.

청년과 1인 가구를 위한 직주근접형 주택 공급도 공약했습니다.

철도차량기지와 GTX 환승역, 공공청사 등을 복합 개발해 주거와 교통, 생활시설을 결합한 주택을 공급한다는 구상이었습니다.

■ 재개발·재건축도 “문턱 낮추겠다”

특히 눈여겨볼 부분은 재개발·재건축입니다.

2025년 4월 이재명 후보는 서울 노후 도심의 재개발·재건축 진입장벽을 낮추고 용적률을 높이는 한편 주민들의 분담금 부담도 완화하겠다는 입장을 밝혔습니다.

교통이 편리한 지역에는 제4기 스마트 신도시를 준비해 청년과 신혼부부 등 무주택자에게 주택을 공급하겠다는 구상도 제시했습니다.

당시 캠프에서도 문재인 정부 때처럼 공급 준비가 늦어지는 일을 반복하지 않겠다며 선제적인 주택 공급 필요성을 강조했습니다.

공식 공약에서 공급 물량을 특정하지는 않았지만 당시 캠프 정책 책임자는 현재 시장 상황을 감안하면 5년간 약 250만호 정도의 공급이 적절해 보인다는 견해를 밝히기도 했습니다.

■ 그런데 집권 후에는 강력한 ‘수요 억제’ 등장

문제는 여기서부터입니다.

집권 이후 서울과 수도권 집값이 다시 불안해지고 가계대출이 빠르게 증가하자 정부는 후보 시절 강조했던 시장 친화적인 공급 정책만으로 대응하지 않았습니다.

주택담보대출을 강하게 제한하고 다주택자의 추가 주택 구입을 위한 대출을 차단하는 등 강력한 금융규제가 잇따랐습니다.

토지거래허가구역 등 거래 규제도 확대됐습니다.

다주택자에 대한 세제 정책 역시 후보 시절의 ‘세금으로 집값을 잡지 않겠다’는 메시지와 비교하면 상당히 강경해졌다는 평가가 나왔습니다.

정부 입장에서는 집값 급등과 가계부채 증가라는 현실적인 문제가 발생했기 때문에 정책 변화가 불가피했다고 설명할 수 있습니다.

그러나 국민 입장에서는 의문이 생길 수밖에 없습니다.

■ 2022년과 2025년 두 번의 메시지는 비슷했다

2022년과 2025년 대선은 분명 다릅니다.

2022년에는 LTV 90%, 취득세 감면 등 훨씬 구체적이고 공격적인 규제 완화 정책을 제시했습니다.

2025년에는 이런 구체적인 수치보다 공급 확대와 재건축·재개발 규제 합리화, 시장 기능 회복에 무게를 뒀습니다.

그러나 두 선거에서 공통적으로 나타난 메시지가 있습니다.

‘공급을 늘리겠다.’

‘재개발·재건축을 활성화하겠다.’

‘세금과 규제만으로 집값을 잡지 않겠다.’

적어도 이 세 가지 방향에서는 상당한 연속성이 확인됩니다.

따라서 현재 정책을 2022년 공약과만 비교하는 것보다 이 대통령이 실제 당선된 2025년 대선 당시 정책과 비교하는 것이 더 중요합니다.

■ 후보 때는 “시장 원리”…집권 후 규제 강화, 왜?

정부가 반드시 과거의 공약만 고집해야 하는 것은 아닙니다.

경제 상황과 집값, 금리, 가계부채 상황이 바뀌었다면 대통령은 정책을 수정할 수 있습니다.

오히려 시장 상황이 급변했는데도 선거 공약만 고집하는 것이 더 큰 문제를 만들 수도 있습니다.

하지만 정책을 바꿨다면 왜 바꿨는지 설명해야 합니다.

후보 시절에는 규제가 집값 상승의 신호가 될 수 있다며 시장 원리를 강조했는데, 집권 후 다시 강력한 규제가 필요해졌다면 그 이유와 효과, 그리고 규제를 언제까지 유지할 것인지 국민에게 설명할 필요가 있습니다.

■ 다시 공급 확대…정부 정책 또 방향 전환하나

최근에는 정부의 정책 방향에도 다시 변화가 감지되고 있습니다.

이재명 대통령이 직접 장시간 부동산 정책 점검회의를 주재하면서 공급 확대를 강하게 주문하고 있기 때문입니다.

정부와 금융당국은 주택 공급을 막고 있는 금융과 각종 규제를 다시 들여다보고 있습니다.

부동산 프로젝트파이낸싱, PF 지원 확대와 재건축·재개발 사업 과정의 금융규제 개선, 이주비 대출 규제 완화 등도 검토되고 있습니다.

결국 이재명 정부의 부동산 정책이 다시 ‘공급 확대와 규제 합리화’라는 2025년 대선 당시 방향으로 일부 회귀하는 것 아니냐는 해석도 가능합니다.

■ 규제와 완화가 반복되면 피해는 결국 국민에게

부동산 시장에서 가장 경계해야 할 것은 정책의 급격한 변화입니다.

대출을 풀었다가 막고, 세금을 낮췄다가 다시 높이고, 재건축을 활성화했다가 규제를 강화하는 정책이 반복되면 시장 참여자들은 정부 정책을 신뢰하기 어렵습니다.

특히 가장 큰 피해를 보는 사람은 투기세력이 아니라 오히려 평범한 실수요자일 수 있습니다.

결혼을 앞두고 집을 구하는 청년과 신혼부부, 평생 모은 돈으로 집 한 채를 마련하려는 무주택자에게 대출과 세금 정책의 급격한 변화는 인생 계획 자체를 바꿀 정도로 큰 문제입니다.

■ AI경기방송의 시선

이재명 대통령의 부동산 정책을 평가할 때 2022년 대선 공약만을 놓고 현재와 비교하는 것은 공정하지 않을 수 있습니다.

그 공약으로 대통령에 당선된 것이 아니기 때문입니다.

그러나 이 대통령이 실제 당선된 2025년 대선에서도 ‘세금으로 집값을 잡지 않겠다’, ‘공급을 확대하겠다’, ‘재개발·재건축 규제를 합리화하겠다’는 정책 방향을 분명히 제시했다는 점은 주목할 필요가 있습니다.

따라서 이제 정부가 답해야 할 질문은 단순합니다.

후보 시절 강조했던 시장 중심의 공급 확대 정책과 집권 이후 시행된 강력한 수요 억제 정책 사이의 간극을 어떻게 설명할 것인가.

그리고 앞으로의 부동산 정책은 규제인가, 공급인가.

정부 정책은 시장 상황에 따라 바뀔 수 있습니다.

하지만 국민의 삶과 재산에 막대한 영향을 미치는 부동산 정책이라면 규제를 강화할 때도, 다시 풀 때도 명확한 원칙이 있어야 합니다.

2022년에는 대출과 세금을 풀겠다고 했고,
2025년에는 세금과 규제보다 공급을 강조했습니다.

그리고 집권 이후에는 강력한 대출과 거래 규제가 등장했습니다.

최근에는 다시 공급을 늘리기 위한 규제 완화를 검토하고 있습니다.

정부가 지금 국민에게 보여줘야 할 것은 또 하나의 단기 처방이 아니라 정권 임기 동안 흔들리지 않을 일관된 주택정책의 원칙일 것입니다.

AI경기방송입니다.