서울 케이알케이의 부동산 경매 AI 분석 서비스 옥트(AUCT)는 올해 1~10월 처음 경매에 나온 서울 법원경매 아파트를 같은 단지 실거래가와 비교해 분석한 결과를 10일 발표했다. 분석 결과, 감정가가 시세보다 낮은 아파트를 한 번 유찰된 뒤 2차 기일에 낙찰받은 사람 4명 가운데 1명(25.9%)은 1차 기일 최저입찰가보다 비싸게 낙찰받은 것으로 나타났다.

분석 대상은 1월 21일부터 10월 27일까지 1차 매각기일이 열린 서울 아파트 가운데 같은 단지에 최근 실거래가 있는 376건이다. 이 가운데 194건(51.6%)은 감정가가 시세보다 낮았다. 처음 경매에 나온 물건의 최저입찰가는 감정가와 같다.

감정가가 시세보다 낮은 아파트는 1차 기일에 44.8%(194건 중 87건)가 낙찰됐다. 감정가가 시세와 같거나 높은 아파트의 1차 기일 낙찰률 4.4%(182건 중 8건)의 10배다. 1차 기일 낙찰가는 중앙값 기준 시세의 97%였다.

감정가가 시세보다 낮은데도 1차 기일에 유찰된 아파트는 2차 기일에 68.4%(79건 중 54건)가 낙찰됐다. 서울 법원은 유찰될 때마다 최저입찰가를 20%씩 낮춘다. 그런데 2차 기일 낙찰자 54명 가운데 14명(25.9%)은 1차 기일 최저입찰가보다 비싸게 낙찰받았다. 1차 기일에 최저입찰가로 입찰했다면 더 싸게 살 수 있었던 셈이다.

2차 기일 낙찰가는 중앙값 기준 1차 기일 최저입찰가의 93%, 시세의 88.5%였다. 최저입찰가는 20% 내려갔지만 낙찰가는 1차 기일 최저입찰가보다 7% 낮은 데 그쳤다.

케이알케이 권익성 대표는 “감정가가 시세보다 낮은 서울 아파트는 한 번 유찰되면 최저입찰가가 크게 내려가 입찰자가 몰리고, 경쟁 속에 낙찰가가 다시 1차 기일 가격 근처까지 올라간다”며 “유찰을 기다리는 것만이 답은 아니고, 시세보다 충분히 낮다면 1차 기일 입찰도 따져 볼 만하다”고 말했다.

경매 물건의 감정가와 최저입찰가는 법원 공고에 나오지만, 같은 단지의 실거래가는 국토교통부 실거래가 공개 자료에서 따로 찾아 면적을 맞춰 비교해야 한다. 옥트는 경매 아파트마다 같은 단지·비슷한 면적의 최근 실거래로 낸 시세와 AI가 계산한 예상 낙찰가를 함께 보여준다. 검색에서는 ‘시세보다 20% 이상 낮음’, ‘시세보다 30% 이상 낮음’ 조건으로 물건을 골라 볼 수 있고, 목록의 물건 사진 위에는 ‘시세보다 ○% 낮아요’가 표시된다.

권 대표는 “입찰하려는 사람이 가장 먼저 묻는 것이 ‘시세보다 얼마나 싼가’와 ‘얼마에 낙찰될까’인데, 옥트는 이 두 가지를 물건 화면에서 바로 보여 주는 데 집중했다”고 설명했다. 지역별·물건 종류별 낙찰가율 통계는 가입 없이 볼 수 있다.

※ 집계 기준

· 대상: 2026년 1월 21일~10월 27일에 1차 매각기일이 열린 서울 법원경매 아파트 신건(중복 사건 제외) 680건 가운데 같은 단지에 1차 기일 전 6개월 안의 실거래가 있는 376건
· 시세: 1차 기일 전 6개월 동안 같은 단지·전용면적 ±3㎡ 아파트 매매 실거래가의 중앙값(해제·지분 거래 제외)
· 낙찰률: 매각기일 결과가 매각인 건수 ÷ 매각·유찰 건수. 2차 기일은 11월 6일까지 열린 기일
· 출처: 대법원 법원경매정보 공개 자료, 국토교통부 실거래가 공개 자료

케이알케이 소개

케이알케이는 부동산 경매 AI 분석 서비스 ‘옥트(AUCT)’를 운영하는 데이터 기업이다. 옥트는 대법원 법원경매와 온비드 공매 물건의 등기부·매각물건명세서·현황조사서·실거래가를 한 화면에 모으고, AI로 임차인의 대항력과 인수 여부 같은 권리관계 검토 정보와 예상 낙찰가, 지역별·물건 종류별 낙찰가율 통계를 제공한다. 무료로 가입하면 매달 등기부 조회·AI 권리분석 10회와 경매 AI 도우미 옥트AI 100건을 이용할 수 있다. 부동산 경매 경력 10년의 권익성 대표가 설립했으며, 과학기술정보통신부에 신고한 데이터분석제공사업자다. 본사는 인천 청라에 위치한다.

웹사이트: https://auct.kr