정부의 주택 공시가격 현실화...서민에게도 '세금폭탄'?

  • 입력 : 2019-01-10 20:11
  • 수정 : 2019-01-11 00:31
  • 20190110(목) 1부 오늘이슈 - 최요한 경제평론가.mp3
정부가 주택 공시가격을 올해부터 현실에 맞게 조정하기로 하면서 논란이 일고 있습니다. 공시가격 조정되면 세금폭탄이 터질지도 모른다는 우려가 많은데요. 어떤 내용인지 최요한 경제평론가에게 들어봅니다.

■방송일시: 2019년 1월 10일(목)
■방송시간: 2부 저녁 6:40 ~ 50
■진 행: 소영선 프로듀서
■출 연: 최요한 경제평론가

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◈정부 주택 공시가격 현실화...인상폭으로 서민가구까지 ‘세금폭탄’ 우려 목소리
◈실제 고가주택, 다주택 소유자 세금 인상폭 커져. 서민들은 소폭 오르거나 지방의 경우 오히려 내려가.
◈공시가격 인상으로 기초연금, 건강보험에도 영향... 정부, 복지 수급 기준 상향 조정해 혼란 없애..

▷소영선 프로듀서(이하 ‘소’) : 정부가 실제 거래가격의 50~70% 수준에 불과한 현재의 주택 공시가격을 올해부터 현실에 맞게 조정하기로 했는데요. 그러자 부동산 업계 일각에서 인상폭이 예년의 2~3배에 달하는 일부 지역의 고가 주택 소유자 뿐 아니라 서민 가구까지 ‘세금 폭탄’ 우려가 높다는 반응이 나오고 있습니다. 이 우려들이 정말 사실인지, 관련 내용들 짚어보도록 하겠습니다. 최요한 경제평론가입니다. 안녕하십니까.

▶최요한 경제평론가 (이하 ‘최’) : 안녕하십니까.

▷소 : 먼저 공시가격에 대한 개념을 모르시는 분들도 분명 계실 거 같은데요. 공시가격이란 무엇인지 그동안 현실과 어느 정도 차이가 있었는지 설명 부탁드립니다.

▶최 : 정부가 매년 전국의 대표적인 토지와 건물에 대해 조사해 발표하는 부동산 가격을 의미합니다. 특히 땅에 대한 공시가격을 '공시지가'라 불리죠. 실거래가격보다는 좀 낮습니다. 재산세와 종부세 등의 산정기준으로 활용되고 있거든요. 아파트의 경우 공시가격은 통상 시세의 65~70% 선에 맞춰져 있고요. 단독주택은 이것보다 낮아요. 약 50%내지 그보다 못한 경우도 많습니다. 특히 일부 초고가 주택의 경우 공시가격은 시세의 30%에도 못 미치는 경우가 많거든요.

그래서 왜 이런 현상이 벌어지는고 하니. 한국감정원에서 공시가격을 내거든요. 그런데 문제는 감정원이 구체적으로 어떤 데이터를 활용해서 시세를 평가하고 가격을 책정하는지, 가격이 시세를 얼마나 반영한 것인지... 이렇게 산정된 가격이 적정 수준인지를 가늠하는 정보가 없습니다.

▷소 : 그럼 뭘로 하나요?

▶최 : 감정원 자체 내의 판단으로 한다는 것인데. 이게 투명하지 못한 거죠. 지난 8월에도 이 부분을 투명화 할 수 있는 법안을 냈는데. 여전히 불투명하고 주먹구구식이라는 이야기가 많이 있어요. 그래서 일단은 감정가격이 계속 문제가 돼 왔는데. 계속 답보 상태가 이어지는 만큼 하루속히 수정돼야 한다고 봅니다.

▷소 : 좀 정리하자면 공시가격이라는 게 실거래가보다는 50~70%만 반영해서 그것을 재산수준으로 인정했다는 거잖아요. 그런데 실거래가는 그대로 있다고 치고. 공시가격만 비율을 높인다고 하면 사실 팔리는 가격은 그대로인데. 내 재산여부만 올라가는 수준이 되니까 세금을 더 내야하는 거 아니냐... 그런 우려가 있잖습니까. ‘보유세 폭탄을 우리도 맞는 거 아니냐’, 이런 말도 나오는데. 실상은 어떻습니까?

▶최 : 그런 우려는 당연한 거고요. 정부가 실제 거래가격의 50~70% 수준에 불과한 현재의 주택 공시가격을 올해부터 현실에 맞게 조정하기로 하면서 연초부터 부동산 업계가 시끄러웠습니다.

결론적으로 말씀드리면 서민 가구는 상관없습니다. 일부 고가주택에 한정될 것이라는 전망이고요. 1주택자의 보유세는 공시가격이 아무리 올라도 전년도 세액의 150%만 받도록 설정이 되어 있습니다. 그래서 만약 1주택자의 작년 보유세가 400만원이었다면 올해 최대 600만원은 넘지 않는다는 의미입니다. 여기서 고려할 점은 1주택이 아닌 2주택, 3주택자의 경우 보유세가 각각 200%, 300% 오를 수 있다는 점입니다.

그래서 고가의 주택이나 집을 여러 채 가지고 있는 사람의 세금 부담이 커지는 것은 사실입니다. 사례를 들면 실제 지난해 공시가격 53억5,000만원이었던 서울 강남구 역삼동의 한 단독주택(연면적 803㎡)은...

▷소 : 공시가격이 53억이면 실거래가는 70억 정도로 추측할 수 있네요.

▶최 : 네. 70억보다 더 큰 92억 원 정도 된다고 해요. 보유세가 4,621만 원 정도 나왔어요. 그런데 이것이 6,932만원으로 약 2300만 원 정도 뛰었습니다. 수십 억 재산가에게 2300만 원이 얼마나 큰돈인지 모르겠습니다.

반면 서울 강북구 번동의 단독주택(159㎡)은 공시가격이 지난해 1억7,300만원에서 올해 1억7,600만원으로 소폭 조정됐습니다. 보유세(올해 30만1,000원)도 5,000원(1.9%) 오르는 데 그쳤어요. 다시 말씀 드려, 지방의 경우 오히려 내리는 곳도 있어

요. 따라서 고가주택이나 다주택자가 아닌 경우에는 서민가구 보유세 폭탄이란 이야기는 하면 안 됩니다.

▷소 : 우리 이야기는 아니다.

▶최 : 예 맞습니다. 저도 53억짜리 공시가격이 매겨진 집은 없거든요.

▷소 : 그런데 많은 분들이 우려하는 부분이 서류적으로 재산이 많아지게 되면 각종 세금들이 상승해서 세금폭탄이 떨어질까를 우려하는데요. 공시가격이 영향을 미치는 세금 항목들은 어떤 것들이 있나요?

▶최 : 기본적으로 소득이 있으면 세금이 뒤따른다는 것은 상식입니다. 소득이 있는데도 세금을 안 내니까 그게 문제죠. 부동산 공시가격 산정은 건강보험료, 기초연금, 각종 부담금 등 무려 60여개 분야의 산정 기준으로 활용됩니다. 말씀하셨던대로 공시가격이 오르면 건강보험료나 이런 것들도 연쇄적으로 영향을 받을 수밖에 없어요. 자연히 기초연금 등 복지혜택 수혜자가 공시가격 인상으로 대상에서 탈락할 수 있다는 우려도 나올 수 있는 거죠.

▷소 : 서울에서만 기초연금 대상자 2만 명 탈락한다... 그런 이야기도 나오기도 했어요. 사실인가요?

▶최 : 과도한 우려입니다. 공시가격 오른다고 기초연금 대상자를 탈락시킨다면 그건 국가가 해서는 안 되는 일이에요. 왜냐하면 생활수준은 똑같으니까요. 기초연금제도는 소득하위 70%에 해당하는 65세 이상 노인들에게 연금을 지급하는 제도잖습니까. 공시가격이 오르면 연금 기준도 올라가게 되는데, 연금대상 선정 기준액을 지급범위 70%에 맞춰 매년 조정해요. 그래서 국토교통부와 보건복지부, 교육부 등은 이미 지난해 11월부터 유관 기관 간 태스크포스(TF)를 운영하면서 복지 수급 기준 상향 조정 등을 조율하고 있습니다. 당연히 공시가격 오르면 영향을 받기 때문에 자연스럽게 태스크포스를 통해 수급 기준을 상향조정하고 있는 것이죠.

▷소 : 그 말은 기초연금을 받는 노인 분이 있을 때 재산소득으로 따지면 1등부터 3등까지는 해당자가 아닌데, 4등부터 10등까지는 기초연금을 드려왔어요. 70%를 주니까. 그런데 공시가격에 변동이 생기면 어떤 분들은 올라갈 수도 있고 내려갈 수도 있는데, 그러다보면 4등이 3등 될 수 있고. 3등하신 분이 4등 하실 수도 있지만 그래도 7명은 여전히 받을 수 있다.

▶최 : 그게 국가의 의무인 거죠.

▷소 : 결국 조정을 통해 어쨌든 70%는 계속 간다는 거군요. 그런데 장애인 연금 선정 기준에도 공시가격 상승에 영향을 받는다고 하는데요. 여기에도 특별한 영향 없을까요?

▶최 : 기초연금자와 마찬가지로 장애인연금 역시 선정지준이 매해 따로 설정되고 있습니다. 장애인의 소득하위 70%에 연금을 지급하는 것이 목표기 때문에 기초연금과 마찬가지로 공시가격 상승에 따라 장애인연금을 못 받게 되거나 새롭게 받게 되는 장애인들이 생겨날 수 있기 때문에요. 그래서 장애인연금의 경우 장애인들의 소득 보장을 위해 선정기준액을 꾸준히 상향하고 있고 역시 공시가격이 큰 영향을 미치지 않도록 방안을 마련하고 있다고 합니다.

▷소 : 그런데 이 문제는 조금 애매한 것 같은데. 건강보험료 문제입니다. 직장보험가입자와 지역가입자는 아무래도 다를텐데. 지역가입자 분들은 공시가격에 영향을 받을 수밖에 없지 않습니까?

▶최 : 받습니다. 보유세 인상폭이 크지 않더라도 서민층에서 ‘건강보험 지역가입자’들은 보험료가 오를 수 있어요. 지역가입자는 부동산 등 재산이 기준이기 때문에 약 2~5% 건강보험료 인상이 예상되고 있습니다.

▷소 : 그리고 부작용 관련한 세심한 정책들도 필요해 보이는데요?

▶최 : 저는 악마는 디테일에 있다는 말로 정리하고 싶은데요. 없는 말 지어내고 회자되면 그게 ‘가짜뉴스’입니다. 하지만 행정이 디테일한 부분을 세심하게 배려하지 못해서 조그만 피해라도 생기면 가짜뉴스가 확 퍼진다는 거죠.

현재 종부세, 솔직히 이걸로 부동산 가격 잡는다는 말을 못 믿겠어요. 현재 주택에는 6억 원 이하에요. 그 외 6억~12억 원 0.75%, 12억~50억 원 1.0%, 50억~94억 원 1.5%, 94억 원 초과 2.0%의 종부세율이 적용되고 있어요. 0.5 VS 2.0인데, 이거 더 넓혀도 돼요. 100억대 자산가인데 세금이 2300만원 된다고 세금폭탄이라고 하면 양심이 없는 거죠.

▷소 : 6억원 주택은 세율이 0.5%에요. 12억짜리는 1%입니다. 계산해보면 가격이 2배 올라가니까 비율도 2배 올렸구나 싶은데. 94억을 넘어가는데 2%에요?

▶최 : 네. 그렇습니다.

▷소 : 비례하지는 않네요.

▶최 : 그러니 이걸 가지고 세금폭탄이라고 하면 안 되죠. 어떤 신문에서는 빚내서 세금 내게 생겼다고 떠들었는데 알고 보니 그 빚이 10만원이더라고요. 말이 안 되는 거죠. 그래서 이걸 급격한 변화라고 하면 안 되고요. 더 넓혀도 됩니다. 0.5를 0.2나 0.1로 떨어뜨려도 되고. 2%를 더 높여도 되는 겁니다.

▷소 : 알겠습니다. 오늘은 시간이 다 돼서 여기까지 듣도록 하겠습니다. 감사합니다.

▶최 : 감사합니다.

▷소 : 지금까지 최요한 경제평론가와 이야기 나눴습니다.

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2019.03.19