[KFM 스페셜] "그들이 재건축을 반대하는 이유는?"

  • 입력 : 2019-01-10 19:00
  • 수정 : 2019-01-11 08:57
선부동 2·3구역 재건축 사업을 놓고 갈등이 일고 있는데, 재건축을 반대하는 비대위 주민들과 재건축조합측이 팽팽히 맞서고 있습니다. 안산시의회는 작년 11월 15일과, 21일, 두 차례 주민들과 대화를 가졌지만 합의점을 찾지 못했습니다. 취재기자와 자세한 이야기 나눠봅니다.

■방송일시: 2019년 1월 10일(목)
■방송시간: 3부 저녁 7:30 ~
■진 행: 소영선 프로듀서
■출 연: 임덕철 기자

[20190110(목) kfm스페셜 -그들이 재건축을 반대하는 이유는]

◈ 안산 선부동 2·3구역 재건축 사업을 놓고 갈등..
◈ 주민들은 입지도 좋지 않고 시공사의 브랜드가치, 대출규제가 강화된 금융권 상황 등 사업성이 떨어질 것을 우려 분담금 폭탄을 걱정...
◈ 실제로 안산은 현재 한꺼번에 재건축이 이뤄지다보니 일부 지역은 20%가량 미입주
◈ 사업성 떨어지고 재산권침해가 크니까 재건축조합을 해산시켜 달라
◈ 재건축을 반대하는 비대위 주민들과 재건축조합측이 팽팽히 맞서고 있어.

“그들이 재건축을 반대하는 이유는?”

컷1) 안산시청 점거 주민 목소리
“시에서 안 해줘도 되는 일을 가져다가 해준 거잖아요 저희 지금. 인가낼 때 어떻게 했어요. 저희가 문제점 많다고 계속했고, 왜 그러면 그렇게 문제점 하나도 없으면 30일 내에 인가를 내주지 왜 안내줬어 저희 8월 31일 날 해임총회 하려고 했는데 하지 말라고 했죠. 주택과에서 하지 말라 00의원 하지 말아라 열흘만 미뤄라 왜 해임총회 해가지고 조합장 자르려고 하는데 해임총회 하지 말아라. 해임총회하면 시에서 도와줄 일이 하나도 없다.”

▷ 소영선 프로듀서(이하‘소’) : 매일 3부 경기지자체 31! 시간입니다. 지역에서 벌어지고 있는 일들을 살펴보고 있는데요, 오늘은 취재 기자와 함께 안산시 단원구 선부동 얘기를 할까 합니다. 선부동 2·3구역 재건축 사업을 놓고 갈등이 일고 있는데, 재건축을 반대하는 비대위 주민들과 재건축조합측이 팽팽히 맞서고 있습니다. 안산시의회는 작년 11월 15일과, 21일, 두 차례 주민들과 대화를 가졌지만 합의점을 찾지 못했습니다. 취재 기자 나와 있습니다. 임덕철 기자!

▶ 임덕철 기자(이하‘임’) : 네, 안녕하세요?

▷ 소 : 우선은 재건축 갈등이 벌어지고 있는 지역 설명을 해 주시죠. 안산 선부 2·3구역이 어떤 곳입니까?

▶ 임 : 단원구 선부 2동 1007번지 일대인데요. 단독주택과 다세대주택 밀집지역입니다. 주로 서민들과 외국인들이 세를 살고 있습니다. 지난 2006년에 안산시가 선부동 일대 6곳을 ‘도시 및 주거환경정비구역’으로 지정했는데 4곳은 재건축을 모두 포기했고, 현재 거기만 2008년 재건축조합이 만들어졌습니다.

▷ 소 : 재건축을 포기한 4곳은 어떤 이유 때문이었습니까?

▶ 임 : 보통 재건축은 주로 건물이 금이 가고 부식돼 허물어져 내릴 만큼 낡은 아파트지역에서 추진 되는 게 상식입니다. 그런데 선부동 1지구를 포함한 4곳은 단독주택과 다세대 등으로 마을이 형성된 곳으로 소위 달동네처럼 슬럼화 된 곳은 아닙니다. 그렇다보니 누가 나서서 재건축을 추진한다고 해도 주민들이 선뜻 동의할 상황은 아닙니다. 건물 감정을 나온 감정사들도 상당수 건물이 멀쩡해 의아해 하기도 했다고 합니다.

▷ 소 : 네. 그래서 남은 곳이 선부 2,3 구역인데, 재건축을 반대하시는 비대위 분들은 어떤 이유로 그런 겁니까?

▶ 임 : 우선 위치가 좋지 않아서 사업성이 떨어진다는 주장이고요, 또 시세보다 훨씬 못 미치는 낮은 건물 보상가, 재건축조합에 대한 불신, 또 주거환경도시정비구역 해제를 주장합니다.

▷ 소 : 보상 문제나 재건축조합에 대한 불신은 다른 데서도 있는 일인데, 주거환경도시 정비구역을 해제하라는 건 왜 그렇습니까? 정비구역으로 지정돼서 재건축이 시작된 겁니까?

▶ 임 : 네, 재건축이 추진된 원인은 2006년 안산시가 이 곳 6곳 지구로 나눠 ‘도시 및 주거환경정비구역’으로 지정한 게 발단입니다. 그런데 지구지정을 해놓고 10년 동안 방치한거죠. 재건축조합은 이 법을 근거로 결성됐다고 봐야죠. 그러나 재건축 반대 주민들은 지구지정이 10년 지났기 때문에 ‘일몰제’를 적용해 해제하라고 시에 요구합니다.

▷ 소 : 비대위의 주장은 그렇고요, 안산시 입장은요?

▶ 임 : 안산시는 2006년에 한 건 예비 고시고, 2011년 지정했다고 주장합니다.

▷ 소 : 그런데, 비대위에 계신 분들은 처음부터 그렇게 반대를 한 겁니까? 앞서 처음부터 재건축을 포기한 4군데 지역처럼 됐으면 될 텐데요.

▶ 임 : 재건축을 반대하는 비대위 주민 이은경 씨의 얘기 들어보시죠.

[컷2] 비대위 반대주민 이은경 씨
“저희는 재건축을 하면 이 아파트를 분양받아서 들어갈 건 아니었거든요. 그런 상황에서 저희는 찬성을 안 하고 있었어요. 그냥 맨 마지막에 나가자, 조합원들을 받아서 추진할 시점이 마지막 단계였던 거예요. 그래서 두 집 남았다, 두 집 남았다. 이제 여기에 찬성을 한 번을 안 하면 미동의자로 떨어져요. 지금 미동의자, 현금청산자, 조합원이 있잖아요. 미동의자로 떨어지면 아무 권한을 할 수 없는 상황, 그러기 때문에 두 명 남았으니까 너 미동의자가 되면 정말 너는 조합에서 주는 대로 돈 받고 나가는 수밖에 없어 당장 쫓겨나야하는 상황이야라는 표현을 하면서 그러면서 찬성을 했다가 나중에 현금정산자하면 돼 라는 표현을 했어요. 그런데 두 명 남았다고 한 거죠 계속. 그래서 들어가서 싸인만 한 번 해주고 저희는 참석도 한 번도 안 했어요 그 후는. 비오면 안 되니까 한거고 그래서 저희가 나중에 보니 저처럼 두 명 남았어라고 한 사람들이 15명 이상이더라고요. 그래서 맨 처음에 찬성을 하게 된 거예요.”

▷ 소 : 재건축이 참 복잡하네요. 미동의자, 현금청산자, 조합원..

▶ 임 : 네, 2008년부터 재건축사업추진이 시작됐는데요, 3구역의 경우 건물과 땅 소유자 148명, 2구역은 건물주 57명이 각각 조합원으로 가입했습니다. 그 후 3구역의 경우는 83명이 조합을 탈퇴하고 재건축을 반대하고 있는 거죠. 그러나 이 두 곳은 작년 5월과 11월 모두 재건축관리처분 인가가 났습니다. 허가가 난 것이죠. 그래서 현재는 현금 청산자와 미동의자에 대해서 보상절차가 진행 중입니다.

▷ 소 : 시공사도 중간에 바뀌었습니까?

▶ 임 : 네. 1군 업체인 현대롯데에서 2군 그룹의 중흥건설로 바뀌었는데, 비대위는 그런 부분도 석연치 않게 보고 있습니다.

▷ 소 : 어떤 이유입니까?

▶ 임 : 3구역의 경우 처음 시공사는 현대롯데건설이었는데, 당초 비례율을 34.7%로 평가하고 조합 측에 공사비 인상을 요구했습니다. 그래서 갈등이 생겨서 소송까지 갔죠. 그리고 그 후에 중흥건설로 바뀌었는데, 그 때 비례율이 갑자기 100.4%로 3배 가까이 뛰었습니다.

▷ 소 : 비례율이 뭡니까?

▶ 임 : 이익률로 보시면 됩니다. 부동산컨설팅 박동혁 대표의 말입니다.

[컷3] 부동산컨설팅 대표 박동혁씨
“땅값하고 지금 현재 건물값하고 100원입니다. 건물을 짓기 시작할 것 아닙니까. 그러면 철거비, 시공비, 부대비용이 있지 않습니까? 뭐 분양, 기타 돌려줘야 할 것 이런 것을 부대비용이라고 하는데 100원이었던 것 같은 경우는 이게 한 270원정도 된다는 뜻입니다. 그러면 이것의 비율이 100원밖에 안되니까 170원이 될 것 아닙니까 땅주인들이 내놔야 될 것이, 조합원들이 내놔야 될 것이. 그것을 이야기 하는 것입니다. 그 비율을 말하는 것입니다. 그래서 그 비율이 너무 낮다라는 뜻입니다. 그래서 이게 머니게임인거예요.”

▷ 소 : 그러니까.. 비례율이 이익률일라고 하셨는데.. 이익율이 더 높아지면 좋은 거 아닙니까?

▶ 임 : 네, 당연합니다. 비례율이 높게 나오면 사업성이 좋다는 것이죠. 그러려면 환경과 입지가 좋아야겠죠. 그런데 이 곳은 교통도 불편한 소위 변두리지역입니다. 그러니 비례율이 높게 나올수가 없죠. 그리고, 중흥건설은 특히 ‘도급제’로 계약돼 만약 분양이 저조하게 되면 부족분을 ‘주민분담금’으로 메워야 하는 아주 불리한 구조입니다. 그렇다 보니까 주민들이 이곳의 입지도 좋지 않고 시공사의 브랜드가치, 또, 대출규제가 강화된 금융권 상황 등을 종합할 때 사업성이 떨어진다고 보고 자칫 분담금 폭탄을 걱정하고 있습니다.

▷ 소 : 거기에 또, 최근에 안산에 재건축 바람이 불고 있다면서요? 과잉공급 현상도 우려된다는 말이 있던데 어떻습니까?

▶ 임 : 네, 안산시에는 최근 7곳의 재건축 아파트가 입주했고, 7곳은 공사 중, 13곳은 추진 중으로 동시에 27곳이 진행 중입니다. 실제로 한꺼번에 재건축이 이뤄지다보니 일부 지역은 입주가 완료됐는데도 20%가량 미입주 상태입니다. 그건 투기성 부동산으로 묶여 있는 상황이라고 봐야죠. 더구나 안산시 인구감소율은 전국 3위로, 불과 3년 전 76만 명에서 작년말 기준 66만여 명으로 10%가 감소했습니다.

▷ 소 : 여러모로 비대위 주민들이 걱정할만한 얘기인 것 같네요.

▶ 임 : 네. 그래서 비대위 주민들이 작년 말에 하루가 멀다하고 안산시청을 찾아가 시위를 했습니다. 심지어 윤화섭 안산시장의 출근길에 자택 앞까지 찾아가 도움을 청했습니다. 사업성 떨어지고 재산권침해가 크니까 재건축조합을 해산시켜 달라고요. 비대위 이봉진 씨의 말입니다.

[컷4] 비대위 반대주민 이봉진 씨
“안산시는 우리가 반대하는 인원이 많아도 해산할 수 있는 방법이 없는 게 문제인 거예요. 가장 큰 문제가 근데 조례개정으로 안산시 시장님 직권해제로 가능한 문제인데 안 해주고 있는 거죠. 한마디로 그게 가장 큰 문제죠. 분명히 주민들 간에 갈등이 큰 문제가 돼서 나중에 용산사태라든가 그런 인사사고가 날 것을 예견하고 있어요. 안산시도 걱정하고 있고 그럼에도 불구하고 분명히 해결할 방법이 있는데 그 해결을 누가 하나 나서서 제대로 해보자 이런 분이 없는 거죠. 세 지역구 의원님들은 알고 있어요. 이 조례 개정이 돼야 한다는 것을...”

▷ 소 : 조례만 개정하면 문제가 풀립니까? 다른 지자체도 그런 사례가 있습니까?

▶ 임 : 부천시의 사례를 들어봤습니다. 이관현 주무관입니다.

[컷5] 부천시 재건축과 이관현 주무관
“부천시 조례에 그게 나와 있어요. 차용비용보조에 대해서. 근데 타 시도 지금은 다 되어있거든요. 부천시 2007년 뉴타운 지정 이후에 국채금융위기는 경기침체로 이어져 뉴타운에 대해서 반목과 대립관계가 증폭되니까 결국 법적 절차를 통해서 뉴타운 지구지정을 해제하지 않으면 안 되는 상황을 맞이했고 부천시에서 추진위원회 및 조합에 대하여 차용비용 지원신청을 받아 차용비용 검증 위원회를 개최하였으며, 부천뉴타운 해제로 27개소 약 90억원의 차용비용 보조금을 지급하였으며, 차용비용을 지급받은 시공사 등 채권자는 추진위원회와 조합에 취한 가압류를 해제했고, 조합원들은 다시 본인의 지상권을 행사할 수 있게 되었습니다. 이게 요지거든요.”

▶ 임 : 부천시는 조례가 제정돼 있어서 조례에 따라 주민들의 피해를 시가 대신 해결해 준 셈이죠. 부천시에서 조합을 해산을 이끌어낸 주민의 말을 들어 보시죠.

[컷6] 재건축조합을 해산시킨 금미정 씨
“조례개정 상 시에서 심의된 금액의 70%를 매몰비 지원을 해주게끔 되어 있거든요. 실제적으로 끝까지 조합이랑 소송을 하더라도 판례 상 조합원이 개별적으로 매몰비를 물어준 사례는 없어요. 조합원 총회를 거치지 않으면 물어줘야 할 법적인 의무가 아직까지 없는 것으로 알고 있어요. 그런데 지금까지 부천시에서 뉴타운을 해제시키면서 매몰비를 물어준 사례를 적용을 해보면 보통은 한 10%.”

▷ 소 : 방법이 없는 것 같지는 않은데, 그러면 인가를 해 준 안산시 입장은 어떻습니까?

▶ 임 : 안산시청 김헌태 전 건축과장의 말입니다.

[컷7] 안산시청 김헌태 전 건축과장
“비대위요? 해산시키라는 거죠. 지금 토지?? 소유자의 1/2이상이 반대하고, 비례율이 80% 미만이 돼요. 비례율이라는 것은 뭐냐면 투자에 대한 손실률이 80%미만으로 떨어졌을 때, 그러니까 손실률이 20% 이하로 계속 떨어질 때는 우리 조례에서는 해산할 수 있는 근거를 우리 조례에서 해줬어요. 투자대비 손실이라는 거죠 80%미만. 그런데 그 부분이 안산이나 서울이나 인천이나 창원이나 전주가 비례율을 뒀어요. 경기도는 용인인가가 조례했다 주고. 비례율이 없어서?? 반대하면 해산할 수 있도록 하자 라는데 지금은 조례가 있어서 그 법을 적용안하고 다툼의 여지가 있는 조례를 개정해서 반대하는 사람들이 해산할 수 있는 빌미를 주게 된다면, 조합에서는 그 쪽의 투자금액의 25억에서 50억을 이야기하는데 그 부분을 조합원들이 그대로 떠안고.”

▷ 소 : 그럼 재건축조합의 입장은 어떻습니까?

▶ 임 : 재건축조합측은 10여년 간 법과 절차에 따라 추진돼 온 사업을 되돌릴 수는 없다고 합니다. 그리고 건물감정가가 턱없이 낮다는 반대 주민들의 주장에 대해서는 두 곳의 감정평가업체가 산정해 2015년 4월 고시했고, 토지기준 8백만 원에서 1200만원까지 받는 사람이 있다며 현 시세와 비교하면 안 된다고 설명했습니다. 3구역 조합장입니다.

[컷8] 김범수 선부3구역조합장
“제가 이 사람이 참 개인적으로 안쓰럽고 이 사람한테 참 더 주고 싶어서 더 줄 수 있는 상황도 아니고 이 사람이 반대했으니까 덜 줘야지 해서 덜 줄 수 있는 상황은 아니죠. 재건축을 하면 미동의자, 현금청산자, 조합원 이렇게 세 분류가 돼요. 그러면 아까 말씀하신대로 미동의자들에 대해서는 서로 금액이 타협이 돼서 ‘그래 너네집은 얼마, 1억이라 그러면 조합에다가 1억 줄게.’ 타협이 되면 가장 좋겠죠. 근데 이 타협은 절대 될 수가 없죠. 생각이 다 틀리니까. 제가 그 소리를 했어요. 이분들이 하도 해산을 원하니까, 당신들이 해산을 한다고 하면 지금 법적으로 당신들이 해산동의서를 갖다 줘도 법적으로 해결할 수 있는 방법도 없고 방법은 딱 하나 있다. 지금까지 쓴 비용이 있을 것 아니냐. 148명 다 1/n로 나눠서 털자..”

▶ 임 : 재건축을 취소하려면 조합해산이 돼야 하죠. 그런데 이게 현실적으로 쉽지 않습니다. 만약 조합이 해산되면 그동안 조합이 건설사로부터 빌려 쓴 ‘브릿지자금’, 이른바 수억 원에서 수십억 원까지의 매몰비에 대한 청산문제가 따릅니다. 통상 업계에서는 조합 해산이 되면 건설사가 매몰비를 달라고 요구하는데 그래서 조합측은 조합원들에게 N분의1로 책임을 져야 한다고 주장하는 겁니다.

▷ 소 : 오늘은 안산시 선부 2, 3 구역의 재개발 상황을 현재 시점에서 살펴봤습니다. 임덕철 기자 수고 많았습니다.

첨부
2019.03.19