무자격 중개인과 부동산 거래하는 순간 당신도 처벌받을 수 있다!

  • 입력 : 2018-09-17 19:49
  • 수정 : 2018-09-18 12:05
  • 20180917(월) 4부 땅땅부동산 - 백영록 부동산작가.mp3
공인중개사 자격은 없으면서 부동산 매물을 사람들에 중개해주고 그 수수료를 요구하는 무자격 중개인들. 불법은 차치하고라도 구매자들에게 터무니없는 금액을 요구해 문제가 되고 있다는데요. 4부 땅땅부동산에서 백영록 부동산 작가와 함께 관련내용 살펴봅니다.

■방송일시: 2018년 9월 17일 (월)
■방송시간: 저녁 7:40 ~
■진 행: 소영선 프로듀서
■출 연: 백영록 부동산 작가

0917(부동산)

▷소영선 프로듀서(이하‘소’) : 어려운 부동산 상식을 판례로 쉽게 알아보는 백영록의 땅! 땅! 부동산. 오늘도 제 옆에는 백영록 부동산 저널리스트 나와계십니다. 안녕하십니까.

▶백영록 부동산 작가 (이하‘백’) : 네. 안녕하세요.

▷소 : 일단 오늘 사례는 이런 겁니다. 부동산 경기가 활황인 지역의 경우 자격이 없는 브로커들이 분양권이나 부동산매물을 중개해주고 중개수수료를 요구하는 경우가 있습니다. 만약에 이러한 경우 공인중개사가 아닌 무자격 중개인에게 중개수수료를 줘야할까요? 주지 않아도 될까요? 불법이긴 하나 중개를 해주긴 했는데 말입니다. 이런 판례가 있죠?

▶백 : 네. 대법원 2010년 12월 23일 선고한 2008다75119, 판결입니다. 판결문을 먼저 보면 공인중개사 자격이 없는 자가 부동산중개업 관련 법령을 위반하여 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 하면서 체결한 중개수수료 지급약정에 따라 수수료를 받는 행위는 ① 투기적·탈법적 거래를 조장하여 부동산거래질서의 공정성을 해치고 또한 부동산거래사고를 사전에 예방하고, 만약의 경우 ③ 사고가 발생하더라도 보증보험 등에 의한 손해전부를 보장할 수 있는 등의 공인중개사의 책임을 못한다는 거죠. 국민 개개인의 재산적 이해관계 및 국민생활의 편의에 미치는 영향이 매우 커서 이에 대한 규제가 강하게 요청된다. 이러한 사정을 종합적으로 고려하여 보면, 공인중개사 자격이 없어 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 한 자에게 형사적 제재를 가하는 것만으로는 부족하고 그가 체결한 중개수수료 지급약정에 의한 경제적 이익이 귀속되는 것, 즉 수수료를 말하는 거죠. 그것도 줘선 안 된다는 이야기입니다. 따라서 이러한 판결은 법을 어긴 것이기 때문에 강행법규에 해당한다는 이야기에요.
강행법규란, 당사자의 의사와는 무관하게 강제적으로 적용하는 법입니다. 그와 반대되는 임의법규가 또 따로 있는데. 그건 당사자 의사에 따라서 ‘난 이 법에서 배제해줘도 좋겠다’ 하는 거고요.

▷소 : (강행법규란 것은) 한마디로 그러한 사실이 있다는 것만으로 처벌해야 한다는 거네요.

▶백 : 그렇죠. 강제적으로.

▷소 : 우리나라 분들이 착해요. 자격증이 없는데 우릴 위해서 이것저것 알아봐줬으니 조금이라도 줘야 하지 않을까, 이런 생각을 하시는 건데. 그럼 알아서 주는 경우는 어떻게 됩니까?

▶백 : 예를 들어 동네 사람이 소개시켜줬다 하면.. 솔직히 그 사람이 아니었으면 그 물건이 있었는지도 몰랐잖아요. 그건 사실이니까. 인정상 주는 것은 상관없는데. 다만 문제는 받는 사람이 섭섭하다고 더 달라고 하면서 시시비비가 붙고. 갈등이 심화돼 재판까지 가게 되면 못 받는 거죠. 애초에 공인중개사가 아닌데 법정수수료를 요구한다는 게...

▷소 : 이런 경우는 자격이 없으니 주는 대로 받는 게 정답인 거네요.

▶백 : 그럼요.

▷소 : 그런데 이런 일이 있긴 했어요. 그래서 오히려 형사처벌 뿐 아니라 돈 준 것도 잘못됐다는 건데. 이 같은 판결의 근거는 무엇인가요?

▶백 : 2005년 7월 29일, 이게 원래 부동산 중개업법이었는데 『공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률』로 바뀌었어요. 그런데 그 이전 『구 부동산중개업법』을 보면 “부동산중개업을 건전하게 지도·육성하고 부동산 중개업무를 적절히 규율함으로써 부동산중개업자의 공신력을 높이고 공정한 부동산거래질서를 확립하여 국민의 재산권 보호에 기여한다.” 라고 되어 있습니다. 이 목적에 근거한 판례입니다.

▷소 : 법의 입법 목적은 알겠는데, 이번 판결과 입법 목적과 어떤 상관관계가 있는 것인가요?

▶백 : 첫 번째, 공신력 즉, 공적으로 신뢰할 수 있는 힘에 관한 것인데요. 이 공신력은 공인중개사법 제4조에 근거한 공인중개사시험에 합격한 공인중개사에게 있다는 것입니다. 무자격자에게는 공신력이 없죠. 그리고 공신력이 없는 이러한 자가 중개를 하게 되면 공정한 거래질서를 확립하기는커녕 투기적·탈법적 거래를 조장할 우려가 크다는 것입니다.
예를 들어 우리가 성형수술할 때도 의사들이 조심조심하잖아요. 그런데 무자격자에게 시술을 받게되면 문제가 많죠.

▷소 : 그렇죠. 요즘에는 영업사원이 대신 수술한다는 이야기도 많은데요. 그러니까 그런 일이 있어서는 안 되고 면허증을 가진 사람이 해야. 투기, 탈법을 막을 수 있다는 거죠. 그리고요?

▶백 : 그리고 투기적·탈법적 거래를 조장하니 사고가 발생할 가능성이 높고, 사고가 나도 무자격자가 보증보험 등에 가입했을 리 만무하니 손해를 보아도 보상 받을 길이 없겠죠? 그런데 부동산 거래액이 몇 십 만원이 아니죠. 억 단위에요. 그래서 무자격자의 중개행위를 방치하면 난리가 날 겁니다. 그러니 경제에 끼치는 악영향이 크다는 거고 무자격자들을 인정하지 않는 겁니다. 불법의 씨앗에서 나온 새싹도 불법이라는 것이지요.

▷소 : 그런데 실제로 그 일이 벌어지고 있으니 이런 판례가 나오는 거고. 부동산 거래가 활황인 지역에서는 버젓이 있을 수 있는 거고요. 그럼 부동산 거래를 하려는 소비자 입장에서 물건을 받고 나서 ‘중개수수료는 없는 것 아시죠’ 라면서 이야기해도 되는 건가요?

▶백 : 그렇게 되면 그 사람도 불법 브로커를 통해 물건을 받은 것이기 때문에 불법전매에 해당되고 같이 처벌을 받죠. 그러니 가능하면 안 하시는 게 좋죠.

▷소 : 그런데도 그런 식으로 사는 분들은 왜 그런 건가요? 가격이 더 싸서 그런가요?

▶백 : 돈이 된다고 생각하기 때문에 하는 거죠. 예를 들어 내가 청약통장이 있는데 설사 당첨이 되도 내 경제적 상황으로 분양을 받을 수가 없는데. 그 통장 받고 천만 원, 2천만 원을 붙여준다는 거예요. 그러니 어차피 내가 받지도 못할 분양, 다른 사람한테 통장만 넘기면 돈을 받을 수 있으니까 파는 거죠. 얼마 전에도 뉴스에 나왔잖아요.

▷소 : 자격증이 없이 중개를 해주는 것도 문제지만, 그 브로커를 통한 거래 자체도 불법이라는 건데. 그런데 한편으로 이런 문제도 있죠. ‘면허 대여’ 이야기도 많이 나오는데.
공인중개업소를 방문하면 벽에 걸린 공인중개사 자격증 주인이 보이지 않거나 그 사람이 사무실에 있어도 중개는 다른 사람이 주도하는 경우도 있는데, 다시 말해, 자격증을 대여하여 중개하는 경우도 있는데 이러한 경우에는 어떠한가요?

▶백 : 사실 이러한 경우 공인중개사법 제7조(자격증 대여 등의 금지) 위법입니다. 내용을 보면 공인중개사는 다른 사람에게 자기의 자격증을 양도 또는 대여할 수 없고요. 또한 그 자격증을 대여 받거나 양도 받아도 안 돼요. 만약 그렇다고 한다면 대여해준 사람, 대여 받은 사람 둘 다 1년 이하의 징역 또는 1,000만 원 이하의 벌금에 처해집니다.
보통 면허 대여 사무소라는 느낌을 어디서 받냐면. 부부가 하는 공인중개소에 남편이 자격증을 땄는데 사무실 운영은 사모님이 하는 경우가 있어요. 그런 경우 부부지간이니까 그나마 신뢰를 할 수 있다고 치는데. 말 그대로 바지사장, 사장과 공인중개사 자격증을 건 사람이 따로라서 대여료만 받고 출근도 안 하는. 그런 경우에는 무자격작인 사장이 중개하는 경우가 있죠.

▷소 : 자격증을 빌려줘도 불법, 그걸 받아서 사용해도 불법.

▶백 : 그렇죠. 또한, 제19조(중개사무소등록증 대여 등의 금지)을 보면 중개사무소등록증 역시 양도 또는 대여하는 행위를 금지하고 있습니다. 자기의 성명, 상호를 사용해 중개업을 하게 하거나 아니면 중개사무소등록증을 양도 또는 대여하거나. 이럴 때도 1년 이하의 징역 또는 1,000만 원 이하의 벌금이고요. 당연히 등록은 취소됩니다.
그런데 만약 반대로 남의 성며여이나 상호를 이용해 무자격자가 중개를 하거나 아니면 다른 사람의 중개사무소등록증을 양수·대여받아 하는 경우에도 1년 이하의 징역 또는 1,000만 원 이하의 벌금에 처해집니다.

▷소 : 뭔가를 대신하는 건 무조건 1년 이하의 징역 또는 1,000만 원 이하의 벌금이네요. 그럼, 만약에 개설등록을 하지 않고 중개업을 하는 경우에는 어떻게 되나요?

▶백 : 죄가 더 크죠. 개설등록을 하지 않고 중개하는 경우 3년 이하의 징역 또는 3,000만 원 이하의 벌금에 처해집니다.
무자격자에게 중개의뢰를 하거나 물건을 매수하는 경우 사고가 발생할 가능성이 높을 뿐만 아니라 이 사람들이 과도한 수수료를 요구해요. 어차피 자격도 없으니까 공인중개사가 받는 법정수수료 이상으로 요구하는 분들이 있거든요. 그런데서 갈등이 많이 생기는 거예요. 그러므로 무자격자를 통한 부동산 거래는 가능한 하지 마시고요. 또 했다 하더라도 과도한 중개수수료를 요구했을 경우 당연히 줄 필요가 없는 거죠.
그리고 저도 공인중개사로서 당부드리고 싶은 말씀이 있는데. 보통 공인중개사 자격증을 따면 그 자격증을 대여해달라는 문의가 들어올 때가 있어요. 요즘은 얼마인지는 모르겠는데 한 달에 5,60만원 준다고 하는 데도 있거든요. 그렇게 해서 자격증만 대여해주고 일은 안 하고 사업주가 운영을 하는 경우가 있는데.
그런데 제가 10년 이상 일해본 입장에서 봤을 때 이런 관계는 1년 이상 가지를 못해요. 그리고 끝이 안 좋아요. 또 끝이 좋고 안 좋고를 떠나서 공인중개사 자격증을 건 사람이 자격증 보유자의 이름으로 종합소득세 신고가 들어갑니다. 그렇게 되면 나중에 관계가 끝났을 때 1년 후에 보면 종합소득세 폭탄을 맞아요. 당연히 그 돈에 비하면 자신이 여태껏 받은 대여료는 껌 값이 되는 거죠.

▷소 : 대여하지 말자, 무조건 손해다?

▶백 : 그렇죠. 그렇기 때문에 공인중개사 자격증을 따실 계획이 있거나 따신 분들은 설사 그런 유혹이 있다고 하더라도 안 하시는 게 좋다는 말씀 드립니다.

▷소 : 오늘은 여기까지 듣겠습니다. 지금까지 백영록 부동산 작가였습니다.

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2018.12.15