시사999 땅땅부동산 "전세권 등기 설정도 했는데.."

  • 입력 : 2018-02-19 15:31
  • 201802014(수) 4부 땅땅부동산 - 백영록 부동산작가.mp3
이사를 할 때마다 세입자들은 보증금이 혹시 잘못되지 않을까 싶어서 전입신고에 확정일자 받고, 전세권 등기 설정까지도 하는 경우가 있습니다. 그런데, 전세권 등기 설정만 믿고 잘못하는 경우는 보증금을 못 받는 경우도 있습니다.

■방송일시: 2018년 2월 14일 (수)
■방송시간: 저녁 7:40 ~
■진 행: 소영선 프로듀서
■출 연: 백영록 부동산 칼럼니스트

0214(땅땅부동산)

◆대개 전세 보증금의 확실한 보장 위해 이사 후 전입신고, 전세권설정등기 마쳐.
◆주택이 경매로 넘어갈시 소액임차인의 보증금 보상권은 현 주소지를 근거로 인정해줌.
◆전세권설정등기는 민법에 적용되어 임대차보호법과는 달리 우선 변제권 인정 안 돼.
◆세입자가 전세권설정등기만 믿고 주소지에 소홀했다간 낭패볼 수 있어.

▷소영선 프로듀서 (이하‘소’) : 알다가도 모를 부동산 판례를 짚어보면서 부동산 상식을 키워보는 시간. 백영록의 땅땅 부동산. 오늘 이 시간에는 세입자 보증금에 관한 이야기를 나눠보겠습니다. 생판 모르는 남의 집에 세 들어 살아야 하는 세입자의 경우 자신의 보증금을 보장 받기 위해서 세든 주택으로 이사를 하고 전입신고도 합니다. 그런데 간혹 세입자들 중에는 자신의 보증금을 확실하게 보장받고 싶은 마음에서 전세권설정등기까지도 받는 경우가 있는데요. 전세권설정 등기를 받는 경우 자신의 보증금을 돌려받는데 있어 더 불리해지는 경우도 있다는데, 자세한 이야기.. 백영록 부동산 작가와 이야기 나눠보겠습니다. 안녕하세요.

▶백영록 부동산 작가 (이하‘백’) : 안녕하세요.

▷소 : 이게 무슨 이야기인가요? 전세권 설정까지 마쳤는데 불리해지는 상황은? 판례가 있었나요?

▶백 : 그렇죠. 이 경우 꿩먹고 알까지 먹으려고 했는데 체한 경우죠. 우리가 보통 세든 집에 이사하고 전입신고 하고 전세권설정등기까지 하면 퍼펙트하다고 볼 수 있는데요. 3종세트 마쳤다, 이런 느낌인데. 그런데 사례를 보면, 임차인 A씨가 있었어요. 2002년 9월26일 임대인 B에게 1700만원을 주고 인천광역시 소재 주택을 계약했어요. 20002년 9월27일부터 전세를 살았는데 그 한달 뒤인 2002년 10월29일 주소 역시 전입신고를 하고 이사도 했습니다. 그런데 일주일 뒤 또 불안하니까 11월4일 전세권설정까지 다 했어요. 그런데 이 사람이 약 5개월 후 무슨 일이 있었는지 현 주택에서 생활을 하는데도 포천시로 주소지를 옮깁니다. 그 다음 은행C는 세입자가 임대차계약을 2002년 9월26일 했는데 그 두 달 전인 8월3일 근저당권이 설정됐습니다. 6240만원이요. 그래서 2003년 4월3일 경매가 실시됐어요. 임차인 A가 포천시로 주소지를 옮긴 사이에요. 처음에는 이사도 왔고 전입신고도 했지만 멀쩡히 살다가 2003년 4월3일 경매가 들어왔는데 그 후인 4월21일 그냥 나가버립니다. 나중에 경매 후 낙찰 배당금을 보니까 1순위는 인천 부평구청이 가져갔고 2순위는 은행 C로 1956만원 정도를 가져갔습니다. 그리고 임차인 A는 0원이에요.

이에 황당해진 A가 소를 제기합니다. 이후 임차인 A는 이사도 왔고, 전입신고도 마치고 전세권설정도 마쳤기 때문에 보증금의 일부인 970여만원 정도를 받을 권리가 있다고 주장했지만 법원에서는 그럴 권리가 없다고 하며 항소를 기각했습니다.

▷소 : 판결 이유가 뭔가요?

▶백 : 우리가 말하는 보증금을 받을 수 있는 것을 대항력이라고 합니다. 집주인이 바뀌어도 계약기간 동안 버틸 수 있는 걸 말하는데. 대항력이라는 것은 이사온 후 전입신고를 하면 생겨요. 하지만 그 근거는 주택임대차보호법을 근거로 하는 내용이에요. 그리고 아까 말씀드린 전세권설정등기는 민법 조항에 해당이 돼요. 즉 서로 성립하는 근거법이 달라요. 주택임대차보호법에서는 소액임차인에게도 마찬가지로 우선 배당권을 인정하는 등 대항력을 인정해줍니다. 그런데 민법에서 설정하는 전세권설정등기는 그 대항력과 우선변제권을 인정하지 않습니다. 다만 해당주택이 경매로 넘어갔을 때 그 순위만 보장받아 보증금을 순서에 따라 배당받을 수 있는 권리만 있는 겁니다.

그런데 여기서 핵심은 대항력을 인정받으려면 들어와 살아야 하고 전입신고를 해야한다고 했는데 중간에 포천으로 옮겼잖아요. 그러면서 이 사람은 대항력을 잃어버린 거죠. 전세권 설정등기가 배당금을 보장해줄 거라 생각했지만 사실상 자신이 법의 성질을 잘못 안 것이었고 법원에서는 이것을 꼼꼼히 따져 앞서와 같은 판결을 내린 것이었습니다.

▷소 : 전세권 설정은 임대차보호법과 다른 내용이라 보험처럼 내가 설정은 마쳤지만 적용은 안 되고 있는 거네요.

▶백 : 그렇죠. 이 분 같은 경우 차라리 전세권설정등기를 안 했으면 전입신고에 더 신경을 써서 주소지를 함부로 옮기지 않았겠죠. 그런데 나름대로 완벽히 준비했다고 생각해서 전입신고에 소홀했다가 자기 덫에 빠져버린 거죠.

▷소 : 오늘 정리를 하자면 임대차보호법은 확정일자만으로도 충분히 보호받을 수가 있는데 일단 계속 사셔야 된다는 거. 그리고 전세권 설정은 마음의 위안이 될 수는 있지만 임대차보호법이 아닌 민법에 의해 적용을 받기 때문에 우선 배당권 없이 설정 순서대로 받을 수밖에 없다네요.

▶백 : 그렇습니다.

▷소 : 알겠습니다. 오늘 좋은 말씀 감사합니다. 백영록 부동산 작가였습니다.

▶백 : 네 감사합니다.

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2024.03.28