시사999 백영록의 땅땅부동산 -"갑자기 임대인이 월세를 올린다면?"

  • 입력 : 2018-01-11 12:09
  • 20180110(수) 4부 백영록의땅땅부동산 - 백영록 부동산작가.mp3
상가를 임대해 영업을 하다보면 갑자기 임대인이 월세나 보증금을 올려 갈등을 겪는 경우가 생기는데요. 이럴 때 어떻게 대처해야 할까요? 4부 땅땅부동산에서 백영록 부동산컬럼니스트와 알아봅니다.

■방송일시: 2018년 1월 10일 (수)
■방송시간: 저녁 7:40 ~
■진 행: 노광준 프로듀서
■출 연: 백영록 부동산 칼럼니스트

0110(땅땅부동산)

▷노광준 프로듀서(이하 ‘노’) : 지금 이 시간은 알다가도 모를듯한 부동산 판례를 짚어보면서 부동산 상식 키워가는 시간입니다. 백영록의 땅땅 부동산. 백영록 부동산 전문 작가 나오셨습니다. 안녕하세요.

▶백영록 부동산 작가 (이하 ‘백’) : 안녕하세요.

▷노 : 첫 번째 판례로 바로 들어갈게요. 이런 판례가 들어와 있습니다. 상가에 세 들어서 장사하다보면 세놓는 분이 세금, 공과금 등 경제사정 때문에 보증금이나 월세를 올려받는 경우 있는데요. 이럴 때 세든 사람과 상의도 없이 일방적으로 보증금과 월세를 올려 받는 경우가 있는데 이런 경우 계약은 유효한가요, 무효한가요? 저의 주관적인 생각은 무효인데 어떠신가요?

▶백 : 예. 맞습니다. 무효입니다. 먼저 보면요. 2013다42236 번입니다. 대법원에서 2016년에 선고한 건데요. 공공건설임대주택의 임대사업자인 원고가 2006년 5월 23일 원래 정해진 표준임대료조건, 임대보증금 1억 37,191,000원에 월세 909,000원으로 정해져 있었던 것을 임대보증금을 2억46,940,000원, 월세 593,000원으로 변경했습니다. 이런 조건에 계약할래, 말래, 내지 못할 거면 청약하지마. 하고 임대인이 나오니까 세입자는 어쩔 수 없이 계약을 했는데요. 세입자 입장에선 뒤늦게 억울한 마음이 들어 소를 제기한 겁니다. 그러자 법원에서는 이러한 계약은 무효다, 라고 판결을 내렸고요. 세입자로부터 더 받은 보증금 1억9499000원 돌려줘라 라고 하였습니다. 그리고 지연손해금도 돌려줘라. 대신 세입자가 월세를 적게 내왔죠? 그래서 적게 낸 금액인 차액 31만6천원을 공공임대주택 임대사업자에게 지급해라, 라고 판결내렸습니다. 그런데 이걸로만 끝났으면 됐는데 이런 판결을 받고도 세입자는 6개월 연속 추가 지급하라는 31만6천원을 납부하지 않았고, 공공건설임대주택 임대사업자가 다시 소를 제기해 계약이 무효가 되는 판결입니다.

▷노 : 이 판례에서 눈여겨 봐야할 점은 무엇인가요?

▶백 : 임차인의 동의를 얻지 않은 임대조건을 변경으로 하는 임대차계약은 무효라는 점입니다. 또 더 중요한 사실은 보통 우리가 알고 있기로는 월세를 연체할 때 월세의 전액을 3회 이상 연체한 것이 아닌 월세의 일부분을 여러 차례에 걸쳐 연체 하더라도 연체금액의 합계액이 3개월분의 임대료를 초과하게 되면 임대차계약의 해지사유가 된다는 점입니다.

▷노 : 세입자의 동의를 받지 않은 임대차계약은 무효다라는 판결을 살펴봤는데. 그렇다면 만약에 세입자의 동의를 받기만 한다면 임대조건이 어떤 식으로든 변경이 가능하다는 얘긴가요?

▶백 : 네. 가능하다고 볼 수 있습니다. 또 다른 판례 사건번호 2013다 80481번입니다. 상가건물 임대차보호법 제11조 제1항을 보면 임대보증금이나 월세의 증액은 9%로 한정한다는 내용과 2항의 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다는 내용이에요.

그런데 여기에서의 판결 내용은 뭐냐면, 여기 관련된 이 조항은 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 경우에 한하여 적용되고요. 임차인과 임대인이 동의했을 때는 안 지켜도 된다는 이야기에요. 이번 사례의 경우 둘 다 동의를 했어요. 그래서 상가건물임대차보호법이 정하는 범위를 넘어서 계약을 한 거죠. 그러다 임차인이 버거우니까 임대료를 안 낸 거에요. 그래서 소를 제기했고. 그러자 임대차계약이 종료를 해지로 하는 것이 적법하다, 라는 판결입니다. 즉 동의를 했다면 가능하다는 이야기죠.

▷노 : 동의라는 게 약자에게는 무서운 거네요. 불리할지라도 동의를 해버리면 법적 효력이 생기는 거 아닙니까?

▶백 : 그렇죠. 그래서 정부에서 입법예고중인 법을 보면 임대차 증액 한도를 9%에서 5%로 낮춘다고 하죠. 하지만 앞선 판례에서 봤듯이 임차인과 임대인이 동의를 했을 경우 5%를 넘어도 되는 거에요. 이럴 경우 임대인이 많은 요구를 해올 경우 그냥 속만 끓이시거나 임대인의 요구를 무조건 들어주시는 것보다는요. 지난 번 말씀드렸던 ‘상가건물 임대차분쟁조정위원회’의 도움을 받는 것이 좋습니다. 경기도청 콜센터 : ☎ 031-120 이나 경기도청 무료법률 상담실 ☎ 031-8008-2234 에 문의해 서로 조정하시는 게 좋습니다.

▷노 : 알겠습니다. 앞에서 월세의 전액을 3회 이상 연체한 것이 아닌 월세의 일부분을 여러 차례에 걸쳐 연체를 하더라도 연체금액의 총액이 3개월분의 임대료를 넘게 되면 임대차계약의 해지사유가 된다고 하셨는데 이것이 무슨 뜻인지 좀 더 구체적으로 설명해 주시겠어요?

▶백 : 보통 우리가 임대차계약, 그러니까 상대와 관련된 임대사업자 등록을 하는 계약이라던가 주택 임대사업자 등록을 해서 할 때, 표준임대차계약서라는 걸 작성해야 해요. 중개업소에서 주는 일반적인 계약서와 달리 2가지 종류가 있는데요. 한 가지는 건설임대. 직접 지어서 하는 건물임대와 관련된 표준임대차계약서가 있고. 두 번재는 그밖의 경우로서 있는데. 표준임대차계약서의 건설 임대와 관련된 것은 10조에, 그 밖의 것은 7조에 나와 있는데. 그 내용을 보면 임대료를 3개월 이상, 연속해서 연체하면 임대차계약을 해지하거나 임대차계약 갱신을 거절할 수 있다는 내용이에요. 이 내용을 좀 더 풀어 설명을 드리면 3회에 걸쳐서 월세 전액을 지급하지 않는 것 뿐 아니라 임대인에게 월세 전액이 아닌 일부만 계속 주는 거에요. 그런데 그 부족한 합계액이 3개월 분의 월세금액을 넘게 되더라도 임대인은 계약을 해지할 수 있다는 이야기입니다.

그러면 그건 어떤 근거를 두고 얘기를 하는 것이냐 하면. 우리가 상가건물 임대차 보호법 제 10조1항을 보면 이런 내용이 있습니다. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우. 그러니까 전액 연체했을 때는 3회로 끝나는 거고. 일부 연체했을 경우 여러 차례 되겠지만. 계약 갱신은 거절할 수 있다고 법으로 명시하고 있습니다. 그래서 세입자 입장에서는 나는 3회 연체 안했어, 이런 식으로만 생각하지 마시고 내가 연체한 금액이 총 얼마인지 주의를 기울여 보시기 바랍니다.

▷노 : 이 판례에서 보면 이 사건의 발단은 임대인이 월세를 많이 받을 욕심에 세입자의 동의를 받지 않고 자신의 임의대로 보증금의 액수를 낮추고 대신 월세를 높여서 계약을 했기 때문인데, 그렇다면 임대보증금의 일부를 월세로 바꿀 때 상가건물 임대차보호법에서 정하고 있는 기준이 있나요?

▶백 : 네 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제12조를 보면 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 산적률의 제한이라는 그런 내용인데요 보증금의 전부나 일부를 월 단위 차임으로 바꿀 때 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다라고 되어 있어요. 시행령을 보면 연 12% 또는 5.625%(한국은행 기준금리_1.25%×4.5배), 이렇게 하면 5.625%거든요. 이 둘 중에 낮은 것만 적용할 수 있다는 거에요. 그래서 사례를 보면 보증금이 1억이 있는데 이것을 월세로 바꾸고 싶다하면 월 100만원이 되는 거죠. 그 다음 5.625%를 적용하면 연 562만5천원. 이걸 7개월로 나누면 46만 8750원이죠. 이 둘 중의 하나 낮은 거니까 법적으로 따지면 46만 8750원을 초과할 수 없어요.

그리고 우리가 상가가 나오면 주택도 궁금하잖아요. 주택의 경우 주택임대차보호법 9조에 나와있고. 주택은 10%입니다. 그리고 재밌는 사실은 주택은 한국기준금리 + 3.5%에요. 그래서 4.75프로가 됩니다. 그래서 만약 사례를 들어서 1억을 기준으로 하면 83만 3330원 또는 39만5천833원 둘 중 낮은 금액으로 월급을 지급해야 되죠.

▷노 : 네 알겠습니다. 법전 찾아보면 임대차보호법상 계산하는 공식이 있으니 거기 대입해 낮은 것에 적용을 받는다, 이렇게 알고 있으면 되겠네요.

▶백 : 네. 그런데 실질적으로 보면 법대로 안 하죠. 법대로 안 하고 일부라던가 1.5부 얘기를 많이 하셨을 텐데요. 그게 뭐냐면 ‘푼’의 잘못된 표현입니다. 결국 월 1%를 뜻하죠. 1.5부는 1.5%를 말하겠죠.

그래서 사례에서 든 1억을 기준으로 보면 1부라고 하면 월 100만원을 받겠다. 연 12%를 받는 거고. 1.5부로 받겠다고 하면 월 150만원. 연으로 따지면 법으로 정한 최고 15%를 받을 수 있는 거죠.

▷노 : 그럼 법을 위반하게 되잖아요.

▶백 : 12%를 받아도 법을 위반하는 거죠. 현실적으로 이렇게 받고 있다는 게 지금의 상황인 것 같습니다.

▷노 : 오늘 여기까지 듣도록 하겠습니다. 백영록의 땅땅부동산이었습니다. 다음 시간에 뵙겠습니다. 감사합니다.

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2018.09.25