수요자 위주로 공급 늘리고, 투기 과열된 강남에는 아예 영구임대주택 지어야

  • 입력 : 2018-09-11 19:51
  • 수정 : 2018-09-12 00:41
  • 20180911(화) 2부 오늘이슈 - 권대중 명지대 부동산대학원 주임교수.mp3
집값 폭등으로 정부가 지금보다 더 강력한 부동산 대책으로 이 국면을 돌파하겠다는 의지를 보였는데요. 특히 '똘똘한 한 채' 투기를 막기 위한 1주택자 규제도 강화할 것으로 보여 논란이 예상됩니다. 더 자세한 내용 2부에서 권대중 명지대 부동산대학원 교수에게 물어봅니다.

■방송일시: 2018년 9월 11일(화)
■방송시간: 2부 저녁 6:40 ~ 50
■진 행: 소영선 프로듀서
■출 연: 권대중 명지대 부동산대학원 교수

0911(오늘)

◈강력한 부동산 대책 예고한 정부.. 1가구2주택자 양도세, 보유세 예상...
◈‘똘똘한 한 채’ 투기 막기 위한 1가구1주택자도 규제할 듯.. 비과세, 양도차익도 줄일 것.
◈규제 프리존이었던 재개발 사업에도 브레이크.. 동시에 서울·수도권 지역 주택공급 확대 예상도..
◈공급 늘리고 수요 분산하는 정책 필요.. 투기 과열된 강남 지역에 영구임대아파트 지어야...

▷소영선 프로듀서(이하 ‘소’) : 요즘 서울 집값이 폭등하면서 정부가 역대급 종합대책이라는 극약처방을 내놓을 예정입니다. 과연 백약이 무효했던 부동산 시장을 잡을 수 있는 역대급 대책이 될 수 있을지, 관심이 모아지고 있는데요. 자세한 이야기 권대중 명지대 부동산대학원 교수와 나눠보겠습니다. 안녕하십니까.

▶권대중 명지대 부동산대학원 교수 (이하‘권’) : 네 안녕하세요.

▷소 : 현재 서울 집값 폭등하면서 부동산 시장이 들썩이고 있는데요. 수도권 부동산 상황, 어떤지요?

▶권 : 우선 정부가 지속적인 규제정책을 내놨고. 지난 8월27일 또 대책을 내놨는데도 계속 오르고 있습니다. 지난 9월3일 기준으로 한국감정원 발표 자료를 보면 전국 집값이 평균 0.09% 올랐는데 이게 전부 서울, 수도권에서 오른 겁니다. 전세 가격은 오히려 -0.04% 내렸는데요. 서울 같은 경우 가장 많이 오른 곳이 지난주에는 강동구였어요. 물론 각 지역마다 오르고 내리는 걸 주간 단위별로 발표하는 게 신뢰성은 100% 있지는 않습니다.

▷소 : 실거래가 위주로 발표하는 건가요?

▶권 : 네 그런 것도 있고요. 또 부동산 거래된 걸로 가격을 공시할 때에는 계약을 하고 나서 1개월이나 2개월 뒤에 잔금을 내잖아요. 그러고 난 뒤에 신고하거나 취득세를 60일 이내에 내기 때문에 지금 가격이 오른 건 적어도 두세 달 전 것입니다. 최근의 호가 위주로 발표하는 거거든요. 호가 위주로 가다보니 신뢰도가 좀 떨어지죠. 그러나 분명한 건 오르고 있다는 겁니다.

▷소 : 호가 위주로 발표해도 오르는 모양새라는 말씀인데. 정부에서 집 값 안정을 위해서 역대급 종합대책을 내놓을 것이라 알려지고 있는데요. 어떤 대책이 예상됩니까?

▶권 : 빠르면 아마 이번 주 말쯤 내놓을 것 같은데요. 우선 조세 부분 쪽에서 1가구 2주택 양도세가 강화될 것 같아요. 3주택에 대해서만 징벌적으로 강화돼 있거든요. 또 하나는 보유세를 올릴 확률이 있어요. 현실화시킨다는 차원에서. 그렇다고 거래세인 취득세와 양도세를 내리진 않을 것 같아요. 뿐만 아니라 1가구1주택에 대한 비과세가 있거든요. 장기보유특별공제도 있고. 1가구1주책에 대한 비과세 요건을 강화해서 세제혜택을 줄일 수 있지 않겠나.
그리고 현재 주택을 구입하고 나서 2년 후에 매도 가능한데 이걸 3년 후로 늘릴 가능성도 있고요. 흘러나오는 이야기는 그 정도고. 또 한 가지, 강력하다고 하면 지금까지 서울 시내나 수도권 지역에 재건축 시장을 규제했거든요. 특히 개발부담금 같은 경우... 재건축초과이익환수제는 서울만 해당되는 게 아니라 인천, 경기도 지역 전부 해당됩니다. 이것을 재개발 사업에 적용할 가능성이 있습니다. 현재 재개발 사업은 규제가 전혀 없습니다. 투기과열지구에서 재건축 조합원 지위양도 금지가 있거든요. 이걸 재개발 사업에도 적용할 가능성이 있고요. 그 다음에 부담금을 환수하기 위한 부담금 제도가 사실은 발목을 잡고 있는데. 강력하게 나온다면 재건축 시장에서는 더 이상 나올 규제가 없지만. 재건축 연한을 30년에서 더 늘릴 가능성도 있습니다. 반면 8.27대책에도 나왔지만 공급대책으로 서울, 수도권 지역에 공급을 늘리는 대책도 동시에 발표할 것으로 보입니다.

▷소 : 예상 못한 대책들이 있을 수 있을까요?

▶권 : 예상 못한 대책이라고 한다면 1가구1주택에 대한 강력한 규제 대책이 있을 수 있어요. 비과세를 안 해주는 거죠. 또 한 가지는 재산세를 올릴 수도 있겠죠. 조세 반발이 있어 쉽지 않겠습니다만. 더 강력하다면 개발 가능 지역에 토지 허가구역을 지정해 토지 거래 자체를 허가 받도록 하는 제도, 이것까지 가능하지 않겠나 보는데. 거기까진 가지 않을 것 같습니다.

▷소 : 오히려 예상이 가능할 경우 준비를 미리 할 수 있지 않을까 싶어 여쭤봤던 부분이고요. 현재까지 부동산 대책, 제대로 효과를 보지 못하고 있었는데요. 제대로 효과를 내기 위해선 어떤 정책들이 나와야 한다고 보십니까?

▶권 : 사실 가격이 오르는 시장에서는 어떤 대책을 내놔도 어렵습니다. 세금으로 조세로 보유세로 부동산 시장을 규제한다는 건 대단히 어렵습니다. 그 이유가 세금을 올려도 법을 바꾸고 시행령을 거친 뒤 적용되는 시기가 다음 년도입니다. 보유세가 1년에 한 번 부과되거든요. 6월 달 기준으로 7월과 9월에 부과되고요. 종합부동산세는 12월에 부과되니까 지금 계속 떠들어도 내년입니다. 피부로 와닿지 않아 시장 규제에 한계가 있고요.
또 하나는 부동산 가격이 세금보다 많이 오르잖아요. 기꺼이 투자하죠. 양도세, 중과세를 해도 투자한단 말이에요. 그래서 제대로 효과를 보려면, 가격이 오르는 이유가 공급이 부족하고 수요가 많은 거거든요. 그러면 공급을 늘리거나 수요를 다른 지역으로 분산하는 정책을 해야 합니다. 공급할 토지가 없다면 수요를 분산해야죠.
예를 들면 지난 2009년 1월에 미분양 아파트가 너무 많았어요. 당시 16만 세대가 넘었다고 하는데. 그래서 그해 12월12일 정부가 미분양 주택을 구매하는 경우 취득세 50% 감면 혜택과 양도세를 5년 간 면제혜택을 줬습니다. 그래서 미분양 아파트가 많이 없어졌거든요. 똑같은 정책을 2012년 9월20일부터 그 연말까지 썼습니다. 물론 지금도 미분양 주택이 6만 가구가 넘었는데요. 수요가 많은 지역에 수요를 분산하는 정책을... 이렇게 수요자가 다른 지역으로 이사 간다면 세재혜택을 주는 거죠. 이런 대책을 병행한다고 하면 가능한데. 이렇게 가격이 오르는 시점에서는 대책을 내놔도 효과를 보기 어렵지만. 그래도 공급을 늘린다는 시그널을 준다면 무주택자들의 심리적 안정감으로 부동산 시장이 진정되지 않겠나 하는 생각을 합니다.

▷소 : 그런데 공급이 적은 게 맞나요? 어떤 곳에서는 공급이 적은 게 아니라 유동성 양세 때문에 이뤄지는 부동산 시장이라는 이런 이야기도 있던데요.

▶권 : 지금 말씀하신 게 두 가지에 해당됩니다. 지난 8월27일 통계청에서 발표한 자료가 있습니다. 서울에는 약 396만 9천 가구가 산답니다. 2017년도 말 기준입니다. 주택 수는 286만 7천 가구입니다. 주택의 반도 안 되죠. 가구는 많은데 주택이 적다보니 주택 가격이 올라갈 수밖에 없고. 특히 지방경제가 어렵고 부동산 가격이 하락하다 보니까 원정 투자하는 사람도 늘어난 거예요. 거기에 유동성 자금이 많다보니 경제발전으로 들어가야 할 자금이 부동산 시장에 머물고 있는 겁니다. 이 저금리 시대에도 부동산은 가격이 올라가기 때문에. 이게 한 몫 한 것 아닌가 하는 생각도 들어요. 그리고 아까 제가 말씀드린 대로 공급도 늘리고 수요도 분산하되 정책을 경제 발전 쪽으로 유동자금이 흘러갈 수 있도록 만들어야 합니다.

▷소 : 유동성 양세도 한 원인이 된다고 하면. 돈은 넘쳐나는데 쓸 데가 없으니 부동산 시장에 관심을 갖고 이쪽으로 시장이 활성화 됐다고 하면. 이 부분에 대해 한국은행이 통화량을 조절해야 한다는 이야기도 나오는 것 같더라고요.

▶권 : 그런데 미국과 우리의 금리차이가 0.75포인트입니다. 올 가을에 아마 미국은 금리를 또 올릴 겁니다. 그래야 그동안 양적 완화를 거둬들이고 경제를 발전시킬 수 있는데. 우리가 우리를 못 따라가고 있잖아요. 우리는 경제가 너무 어렵다보니까 금리를 올릴 수 없는 거예요. 그리고 현제 가계 자금도 1300조가 넘기 때문에, 이게 주택담보대출만 해도 800조가 넘는다고 하거든요. 이게 문제가 돼서 금리를 올리는 것도 쉽지 않아요. 그래서 정부가 금리정책을 잘 써야하겠지만. 경제가 어렵다보니 따라가지 못하는 것도 부동산 시장의 발목을 잡고 유동자금이 딴 데로 가지 못하는 이유가 됩니다.

▷소 : 부동산 시장에 대한 원인 분석에 따라 처방도 달라지는 것 같은데. 여러 이야기들이 나오는 것 같습니다. 이번에 특히 관심이 가는 부분, 이른바 '똘똘한 한 채'에 대한 투기를 막기 위해 1주택자에 대해서도 규제를 강화할 것이라는 전망도 나오고 있는데요. 어떻게 전망하십니까?

▶권 : 일단 규제는 할 것 같습니다. 장기보유특별공제를 줄인다든지 양도세, 비과세를 줄인다든지 할 수 있는데. 이건 반발이 있을 수 있습니다. 집 한 채 갖고 20년, 30년 살았던 사람은 집을 팔면 양도차익이 많이 벌어지거든요. 집을 오래 전에 샀을 테니까. 그런데 소득이 있는 사람은 문제가 없지만 소득이 없는 사람은 세금이 오르면 집을 팔고 이사를 가야하는 문제가 있거든요.
그렇지만 똘똘한 주택 한 채로 몰리는 수요, 그 역수요를 막기 위해서는 1가구 1주택에 대해 매입한 이후 매각한 기간을 늘리거나, 양도차익을 줄이거나 종부세를 높이는 쪽으로 정부가 대책을 내놓을 가능성도 있습니다.
특히 세법개정안 중에서 공정시장가액을 높일 수 있어요. 지금 현재 단독주택의 경우 시장가액이 시장 가치에 비해 50%밖에 안 되거든요. 아파트는 6,70% 됩니다. 이걸 올리면 전반적으로 재산세도 올라갈 수 있거든요. 물론 종합부동산세도 따로 올라가겠죠. 이렇게 규제하게 되면 아무래도 똘똘한 주택을 구입하는 사람도 부담을 가질 텐데. 앞서 제가 말씀드린 대로 조세를 가지고 부동산 시장을 안정화시키는 건 한계가 있다. 이게 오히려 부동산 시장이 하강국면일 때는 조세가 부동산 시장의 발목을 잡습니다. 가격도 떨어지는데다 보유세를 부담해야하니 안 사게 되요. 그래서 올라가는 시장에는 큰 효과가 없는데 내려가는 시장에는 보유세 강화나 1가구1주택에 관한 강화가 시장의 발목을 잡을 수 있기 때문에 이런 대책은 신중하게 정부가 내놔야 할 것 같습니다.

▷소 : 앞서 교수님께서 공급이 부족해 (집)값이 올라간다고 하셨는데. 그래서인지 정부가 주택 공급 확대 움직임을 보이고 있는데요. 그 가능성은 어떨까요?

▶권 : 일단 8월에 내놓은 대책에서도 규제와 공급을 동시에 가져가는 투 트랙 작전을 내놨는데. 그 정책이 사실 옳다고 봐요. 가격이 오르는 지역은 규제를 해야 합니다. 그리고 불로소득에는 과세해야 합니다. 그러면서 공급도 늘려야 하거든요. 그런데 이 공급을 언제, 어디에, 어떻게 늘리느냐가 중요합니다. 늘린다고 했는데 정작 수요자가 원하는 지역이 아니라면 괜히 돈만 투자하고. 시기적절하게 위치 등 이런 것들이 잘 맞아야 하는데. 아마도 이번에 정부가 내놓을 대책은 강남 주변 지역에 일부 있을 것 같고요. 또 하나는 수도권 지역 경계선에 있지 않겠나 생각을 해보는데. 개인적인 생각으로는 서울의 강남 지역이나 대폭 오를 수 있는 지역, 분양 받고 돌아서서 로또가 될 수 있는 지역은 전부 영구임대주택으로 공급했으면 좋겠습니다. 그래야 주택 가격이 오르지 않거든요. 그런데 그렇지 않고 그냥 분양주택으로 가게 되면 무주택자가 분양받는 순간 매도할 수 있어 향후 주택 가격으로 인해 중산층이 됩니다. 그러니 누구나 부동산이 부의 축적이 되고. 그래서 투자·투기를 하는 거거든요. 이것을 바꾸려면 애당초 영구임대로 가는 게 낫습니다. 그리고 나중에 주택이 늘거나 인구가 감소하는 시기에 들어섰을 때 분양으로 공급해도 되거든요. 저는 그렇게 생각합니다.

▷소 : 수요자가 원하는 지역에 주택을 공급하되 그것을 영구임대주택으로 지어야 한다?

▶권 : 예. 그래야 가격이 오르지 않아요. 물론 가격이 오르지 않는 주택은 분양주택으로 가도 되지만. 강남이나 강남 주변 지역은 받자마자 로또입니다.

▷소 : 그러면 그 지역에서 반발은 없을까요?

▶권 : 지금 임대주택 들어오는 것에 반발은 있어요. 님비현상인데요. 함께하는 세상을 만들려면 임대주택에 사는 사람도 우리와 똑같다는 인식을 빨리 만들어야 해요. 임대주택에 사는 사람들을 다른 시각으로 바라보는 사회문화가 잘못된 거죠. 그들도 우리와 같은 대한민국 사람이고 국민이고 시민이라는 거. 그런 사회적 환경을 빨리 만들어야 합니다.

▷소 : 알겠습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 지금까지 권대중 명지대 부동산대학원 교수와 이야기 나눴습니다.

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2018.11.14