[굿모닝코리아] 정부의 재건축 안전진단 강화로 재건축 시행 어려워진다!

  • 입력 : 2018-03-13 13:44
  • 20180313_권대중 부동산학회 이사.mp3
■ 재건축 안전진단 강화로 재건축 시행 어려워
■ 박근혜 정부의 재건축 초과 이익 환수제 연기로 부동산 열기 과열
■ 재건축 시장 당분간 소강 또는 조정 기간이 이어질 것
■ 상대적으로 규제가 적은 재개발 쪽으로 투자자 몰릴 듯

지난 3월 5일부터 재건축 안전진단을 강화하면서 강남권의 재건축 추진가능 아파트 가격이 하락세로 들어서고 있다는 이슈에 대해 명지대 부동산대학원 권대중 교수와 함께 분석한다.

■방송일시: 2018년 3월 12일(금)
■방송시간: 2부 오전 6:30 ~
■진 행: 주혜경 아나운서
■출 연: 한국부동산학회 권대중 이사

▷주혜경 아나운서 (이하‘주’): 강남발 집값 상승률에 큰 영향을 미치는 것 가운데 하나가 이른바 재건축이죠. 지난 3월 5일부터 재건축 안전진단을 강화하면서 강남권의 재건축 추진가능 아파트 가격이 하락세로 들어서고 있다고 합니다. 이러한 현상이 강남지역의 주택가격 하락으로 이어질 것인지 궁금합니다. 오늘은 명지대 부동산대학원의 권대중 교수와 함께 이야기 나눠보겠습니다. 안녕하세요.

▶한국부동산학회 권대중 이사(이하 ‘이’): 네, 안녕하세요.

▷주: 지난해부터 강남 지역을 중심으로 집값이 엄청나게 상승했습니다. 재건축 사업의 목적이 뭘까, 이것부터 짚어볼까요.

▶권: 재건축 재개발 사업을 정비 사업이라고 하는데요, 정비 사업은 정비법에 따라 도시 기능의 회복이 필요하거나 주거 환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고, 노후 불량한 건물들을 개량하던 사업이거든요. 특히 재건축 사업은 그 중에서도 정비 기반 시설은 양호하지만 건축물이 노후 불량한 경우에 공동 주택이 밀집돼 있는 지역을 개선하는 사업입니다.

다시 말하면, 환경 개선 사업이에요. 이번에 3월 5일에 환경이 열악함에도 구조적으로 안전 진단을 받았을 때 문제가 없다면, 재건축을 하기 어렵게 했습니다. 그래서 지금까지 재건축 사업에 투자했던 사람들은 미래 가치가 있기 때문에 투자했는데 이젠 곤란해진 겁니다. 사업이 늦어지면 미래 가치가 낮아지는데, 가치가 낮아진 만큼 수요가 줄어 가격이 떨어지기 마련인데 최근의 가격은 하락 중입니다.

▷주: 그러니까 재건축 사업은 환경을 개선하는 그런 사업인데, 건축물이 노후, 불량한 주택을 새로운 환경으로 바꾸는 그런 사업이라고 볼 수 있겠는데요, 근데 왜 정부는 강력히 규제를 하는 걸까요?

▶권: 이게 부동산 미래가치가 있는 부동산일수록 투자나, 투기가 일어나거든요. 그래서 재건축 사업 같은 경우 기존 도심 대에 있는 게 인기가 많죠. 도시 외곽에 있는 것이 아니고, 위치가 좋다 보니까 너도나도 투자를 하게 되는데요, 지금껏 안전 진단이나 또는 생활환경 개선 등 여러 가지 이유 때문에 지금까지 투자가 이루어져 왔는데 2015년부터 강남 지역 집값이 오르게 된 이유가 바로 재건축을 더욱 활성화했습니다.

이게 바로 재건축 초과 이익 환수제인데, 2015년 박근혜 정부 당시 1월 1일부터 2017년 말까지 재건축 초과 이익 환수제를 연기하면서 가격이 오르기 시작했죠. 그러다 보니 너도나도 재건축에 투자하다보니 시장이 과열됐습니다. 가격이 오른다는 것은 수요가 많다는 뜻이죠. 수요가 많다는 이야기는 당연히 공급을 해야 하는데 공급할 토지도 없다 보니 가격이 오른 것이죠.

▷주: 규제로 인해서 어느 정도 하락하고 있다는 말씀이신데, 그럼 어느 정도까지 하락할까요?

▶권: 지금 서울 지역 같은 경우 대책이 발표되고 난 이후, 한국감정원 자료를 보면 집값, 즉 아파트 값이 0.1 ~0.2% 정도 하락했어요. 이것은 아마도 안전진단 강화 내용과 연관해 서울시가 이주시기를 연장했어요. 특히 강남권 같은 경우 영등포역사 주변과 신길역 주변 일대가 개발되었음에도 불구하고 그 지역은 소폭 상승하는 데 그쳤고, 강남 4구는 급등하는 게 반 토막으로 축소됐어요. 강북도 역시 축소로 이어가는 것 같습니다. 아마도 이번 주에 발표될 주간 동향이나 다다음주에 발표될 월말 동향을 보면 예전에 비해서 아마도 상승폭이 반토막 난 것 같아요.

▷주: 이번에 안전 진단 강화에 대한 내용을 많이들 궁금해 하십니다. 안전 진단 강화, 어떤 내용인가요?

▶권: 우선 재건축을 하는 목적은 노후 불량한 건축물에 대한 환경 개선인데요, 첫 번째로 재건축이 가능할 수 있게 하는 요인이 물리적 노화입니다. 안전 진단이라는 게 구조적 안전을 이야기하는데, 건물이 위험성이 커야 합니다. 두 번째로 기능적 노화입니다. 예컨대 기능이 점점 발달하고 첨단화 고급화되는데 옛날 시설을 가지고 있으면 다시 바꿔야 하거든요.

이 구조적 노후화 중에서도 평가 항목이 주거 환경이나 비용 편익이나 설비 등 네 가지 요인이 있는데, 이것을 고루 배분해서 점수를 줘야 하는데, 구조 안전 진단이 50%를 차지합니다. 그러다 보니 구조적으로 문제가 없으면 재건축을 못하는 거죠. 철근과 콘크리트 건물의 내용 연수는, 감정 평가에서의 유용성에 따른 내용 연수는 50~60년 보거든요. 가만 놔둬도 100년은 가요. 이것을 대도시 재건축에 있어서 그러한 재건축 연한 30년인데, 그 30년이면 재건축을 하기엔 무용지물이죠.

이것을 강화시키는 게 가장 크고요, 그리고 목동 같은 경우 주민들이 정부 정책에 대해 반발이 크니까 정부가 내놓은 제안이 재건축 지역 내에서 주차 문제가 심각하거나 소방차가 들어가지 못한다면 주거 환경과 관련된 점수를 대폭 상승시켜서 재건축할 수 있게 한다고 대책을 제시했지만, 사실 주거 환경 개선과 관련된 점수가 15점 밖에 안 됩니다. 안전 진단은 50점이나 되니까 여전히 재건축을 하기가 점점 어려워졌습니다.

▷주: 구조 안전 진단이 50% 정도 점수를 차지한다고 하셨죠. 정확히 구조 안전 진단의 문제가 있다면 어떤 경우일까요?

▶권: 일단 건물에 금이 갔거나 침수가 돼서 구조적으로 안전하지 못한다든지 화재가 났다든지, 지진이 발생했다는 등 이러한 요인을 들 수 있는데요, 그 외에는 구조적으로 철골 건물이 단단해서 그러면 재건축이 쉽지 않다고 봐야죠. 안전진단 조사를 한 기관에서 점수를 매기는데, 점수가 최하등급 30점 이하로 받아야 하고요, 따라서 A등급부터 E등급까지 있는데 B등급 이상을 받아야 재건축이 가능한 거죠.

▷주: 그러니까 붕괴 위험에 있는 아파트만 제한적으로 재건축을 허용한다는 말씀이시고요. 구조 안전 진단 점수 비중이 너무 높기 때문에요.

▶권: 이번 문재인 정부만 구조 안전 진단 점수를 강화시킨 것은 아닙니다. 안전 진단이라는 게 지난 2003년도에 도입되었는데, 도입될 당시엔 안전 진단 비중이 45%였어요. 그러다가 노무현 정부 때 50%까지 올랐고요, 다시 이명박 정부 때 2009년 때 40%로 낮췄어요. 그리고 2015년 박근혜 정부 때 20%로 낮췄어요.

아직까지도 안전 진단의 점수 비중의 등락을 보고 재건축을 규제해 왔는데, 대부분 40~45%는 규제해 왔습니다. 박근혜 정부가 부동산 시장이 침체되니 부동산 시장을 살리기 위해 안전 점수 비중을 대폭 낮춘 것이죠. 그러다 보니 강남 지역이 너도 나도 재건축을 하다 보니까 생활환경이 바뀌고 또 우리가 신상품을 좋아하듯 새로운 아파트 단지가 인기를 끌다 보니까 가격이 오르는 거죠.

▷주: 이전에도 40~45% 정도 유지했는데, 전 정부가 20%로 너무 많이 낮춰 놨기 때문에 폭이 너무 커서 이번에 혼란을 겪는 경우잖아요. 이번 안전 진단 강화로 인해서 내진에 취약한 노후 아파트들도 재건축을 하기 어려워 사고 위험에 노출될 수도 있다, 이런 얘기도 있다고 하던데요.

▶권: 안전 진단을 최우선으로 하는 게 중요하죠. 구조적 안전 진단 중에서도 지진이 일어나서 문제가 있거나 침수로 해서 지반이 약해지는 경우도 있거든요. 그런 경우라든지, 이 건물이 준공된 뒤 30,40년 되면 구조가 노후되거든요. 그런 경우엔 재건축이 가능할텐데 가능한데, 사실 최근 기기가 발달해서 건물을 지으면 아주 단단하게 짓기 때문에 또 그렇지만도 않습니다.

그러니, 구조 안전 진단 점수를 높이게 되면 웬만한 아파트들은 재건축하기 쉽지 않습니다. 하지만 재건축하는 목적은 환경 개선에 있지만 토지이용률의 저하도 높이는 목적도 있거든요. 도심지에 땅을 20층 지을 수 있는데 5층을 짓고 있다면 토지 이용을 잘 못하는 거죠. 그런 측면도 점수 비율에 반영되어야 합니다.

하지만 기준 점수가 높다보니 주민들의 불만도 많은 거죠. 특히 앞으로 4~5년만 지나면 45만 가구 정도가 재건축 시장에 들어와요. 그렇게 연도가 해당되는 거죠. 그러다 보니 재건축보다 리모델링으로 돌아설 확률이 높습니다.

▷주: 그래서 정부가 강남의 재건축을 억제하기 위해서 이런 정책을 도입했다고 한다면, 다른 지역의 재건축을 못하게 하는 거라는 반발도 적지 않을 거란 예상을 했을 텐데, 이에 대한 대책 같은 것도 마련돼 있을까요?

▶권: 지방 같은 경우 미분양이 발생하거나 미입주 사태가 벌어짐에도 재건축 시장이 같이 침체하는 상황에서, 시장이 침체되면 지역 경제도 어려워지는데 이런 것들에 대한 대책도 필요한데 아직은 구체적인 대안은 이렇다 할 재건축에 대한 대책이 안 나오고 있습니다.

▷주: 그러면 재건축 사업에 투자하려는 사람들은 앞으로 어떻게 해야 할까요?

▶권: 우선 안전 진단이 강화되었기 때문에 당장 재건축을 할 수 없고요, 그래서 재건축 시장은 당분간 소강상태 또는 조정 기간이 이어질 것 같습니다. 똑같은 정비 사업임에도 반대로 재개발 사업은 규제가 없습니다. 재개발 사업 쪽으로 투자자가 몰릴 확률이 높고요. 특히 재개발 사업도 도시형 뉴딜 정책이 재건축보다 재개발이나 주거 환경 개선 쪽으로 많이 가기 때문에 투자자들이나 자기 집을 마련하는 사람들이 개발 이익을 본다면 그런 쪽으로 몰리지 않겠나, 그런 생각이 듭니다.

▷주: 네 좋은 말씀 감사합니다.

▶권: 네, 감사합니다.

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2018.06.25