[굿모닝코리아] 초과이익환수제, 신DTI 부동산 규제 정책, 시장에 큰 영향 미쳐

  • 입력 : 2018-02-06 14:24
  • 수정 : 2018-02-07 15:19
  • 20180206_2부 리얼피에셋 유선영 이사.mp3
■ 초과이익환수제 정책 부동산 시장에 혼선 일으켜 ■ 다주택자의 돈줄을 묶는 신DTI시행 등은 부동산 거래량을 줄여 향후 집값 상승에 부담으로 작용할 우려 있어 ■ ‘로또 아파트’, 분양가 통제로 인해 시세보다 낮은 분양가가 가능해 이후 큰 시세차익으로 이어질 수 있어

유선영 리얼피에셋 이사와 함께 한 주 간의 부동산 소식을 점검한다.

■방송일시: 2018년 2월 6일(화)

■방송시간: 2부 오전 6:30 ~

■진 행: 주혜경 아나운서

■출 연: 리얼피에셋 유선영 이사

▷주혜경 아나운서 (이하‘주’): 매주 화요일이죠, 부동산 전문가와 함께 대한민국의 부동산 시장을 점검해 봅니다. 리얼피에셋 유선영 이사 오늘도 함께합니다. 안녕하세요.

▶유선영(이하 ‘유’): 네, 안녕하세요.

▷주: 요즘의 가장 뜨거운 강남 재건축 이야기부터 나눠보죠. 강남 재건축 시장, 지금 술렁거리죠?

▶유: 올 초엔 시장이 많이 뜨거웠는데 요즘은 여러 가지 악재들이 많이 겹쳤어요. 올해부터 시작되는 초과이익환수를 피하기 위해 지난 해 관리처분인가 신청을 서둘렀던 단지들이 있는데 정부에서 관리처분 신청에 문제가 없는지 관련서류를 꼼꼼히 검토하라고 나서면서 적절성을 제대로 확인하라고 하면서 해당단지들이 긴장하고 있습니다. 도시 및 주거환경정비법을 보면 지방자치단체는 재건축 사업 시행자의 관리처분계획 인가 신청 내용에 대해 한국감정원과 한국토지주택공사(LH)에 타당성 검증을 요청할 수 있다고 명시되어 있습니다. .

발단은 지난 해 말 강남 재건축 단지를 중심으로 관리처분인가 신청이 급증하면서입니다. 올해 부활한 재건축 초과이익환수제를 피하기 위해 조합들은 서둘러 총회를 진행했고요, 실제로 일부 조합에선 설계 변경이 필요하다는 지적에도 일단 관리처분인가 신청이 우선이라고 판단하고 일정을 강행했습니다. 송파구청은 최근 미성·크로바와 잠실진주아파트가 지난 해 말 제출한 재건축 관리처분인가 신청 내용을 한국감정원에 전달해 타당성 검증을 의뢰했습니다.

또 서초구청도 지난해 말 관리처분인가 신청을 낸 총 7개 재건축 단지 중 반포주공1단지 1·2·4주구, 한신 4지구 등 4개 단지의 관리처분인가에 대한 검증을 감정원에 의뢰하는 방안을 검토 중입니다.

▷주: 아무래도 초과이익환수제를 피하려다보니 촉박한 일부단지들은 잡음이 있을 수 있겠네요.

▶유: 그렇습니다. 실제로 관리처분신청을 무리하게 감행하면서 지난 해 10월 롯데건설을 시공사로 선정한 미성·크로바아파트 일부 조합원은 건축계획서에 기존 시공사가 약속한 무상 설계 등이 포함되지 않았다고 소송도 불사하겠다는 입장입니다. 서초구 반포주공1단지 역시 세대별 종전자산 평가에 대한 감정평가액 산정에 불만을 품은 조합원 간 갈등이 계속되고 있습니다. 이런 검증절차를 거치게 되면 관리처분인가 신청이 반려될 경우 높은 초과이익부담금을 감수해야 합니다. 이 때문에 재건축 사업 자체가 무산될 수 있어 해당단지들의 고민이 깊을 겁니다. 실제로 이런 분위기는 통계로도 증명됐습니다. 감정원이 조사한 지난주 주간 아파트 가격 변동률 조사에 따르면 서울 전체 아파트 가격은 전주(0.38%)보다 오름폭이 다소 줄어든 0.31% 상승해 2주 연속 상승률이 떨어졌습니다.

강남구 아파트 가격 상승률은 전주 0.93%에서 지난주에는 0.31%로 오름폭이 3분의1 수준으로 줄어들었습니다. 서초구도 0.78%에서 0.69%로, 송파구는 0.67%에서 0.54%로 오름세가 약해졌습니다.

▷주: 지난달 말부터 적용된 신DTI도 시장에 영향을 미치는 부분이 있겠죠?

▶유: 그렇습니다. 지난 달 31일부터 신DTI가 시행됐습니다. 지난 해 8`2 부동산대책에 따라 시행하는 신DTI는 대구 수성구 등 투기과열지구를 비롯해 투기지역, 조정대상지역 등에 적용됩니다. 현행 DTI는 기존 주택담보대출의 이자와 신규 주택담보대출의 원리금만 부채로 인식하지만, 신DTI는 기존 주택담보대출의 원금까지 부채로 잡습니다. 주택담보대출 보유자가 추가로 대출하기가 사실상 불가능해집니다. 또 두 번째 주택담보대출 만기를 15년까지만 적용합니다. 대출 기한을 늘려 DTI를 낮추려는 것을 막기 위해서입니다. DTI 계산에 반영하는 소득 기준도 '최근 1년'에서 '최근 2년'으로 늘어났습니다. 10년 이상 장기대출은 주기적으로 소득정보를 갱신하게 됩니다. 다주택자의 돈줄을 묶는 신DTI시행과 재건축 시장에 연이은 악재들 초과이익부담금 문제, 관리처분신청 적절성 검토 등이 전체시장에 영향을 미치며 상승 폭을 줄이고 거래량도 주춤한 상황으로 이끌고 있어 향후 집값 상승에 부담으로 작용할 것으로 보입니다.

▷주: 이런 영향 때문일까요. 과천 푸르지오 지역 청약에서는 1순위 미달이 됐다고 하네요.

▶유: 네, 로또청약이라고도 불렸던 과천푸르지오 써밋이 해당 지역1순위 청약에서는 84m2 2개 주택형이 미달이 났습니다. 하지만 서울과 수도권 청약 1순위 자격자도 청약할 수 있는 기타 지역 1순위 청약이 시작되자 수요자가 대거 몰리며 전 주택형이 순위 내 마감했습니다. 1순위 청약경쟁률은 대략 15대1이었습니다. 지역청약결과가 미달이 나긴 했지만 그 정도면 나름 괜찮은 성적이라 할 수 있습니다.

첫 번째 이유는 과천의 적은 인구 때문입니다. 1순위 청약은 '과천시 1년 이상 거주자'만이 청약을 할 수 있었습니다. 한 때 인구 7만을 기록했던 과천은 정부청사가 세종특별자치시로 이전하면서 현재 6만에 못 미치는 상황입니다. 거기에 재건축 이주까지 겹치며 인구가 더 줄었습니다. 세대주가 아닌 세대원도 1순위 자격이 없기 때문에 제외됩니다. 투기과열지구이기 때문에 유주택자도 가점제 대상에서 빠집니다. 게다가 ‘과천 써밋’은 84㎡ 이상이 9억원 이상 아파트에 해당해 중도금 대출도 안 됩니다. 지난 해 7월부터 주택도시보증공사(HUG)가 분양가 9억원이 넘는 아파트에 대해서는 중도금 대출 보증을 해주지 않기로 하면서 집단대출 통로가 막혔기 때문입니다. 한 마디로 자격은 돼도 돈이 없으면 청약을 할 수 없습니다. 이러다 보니 1순위 청약이 기타지역에서 마감하는 것은 당연한 결과라고 할 수 있습니다. 기타지역 1순위 청약 시작하자 미달이 됐던 84㎡A형에는 23가구의 미달을 잡기 위해 2,840개의 청약통장이 몰리기도 했었는데 이런 것만 봐도 과천에 대한 분위기는 감지됩니다.

▷주: 그렇군요. 로또 아파트가 다시 등장했다는 소식도 들리는데요,

▶유: 그렇습니다. 푸르지오써밋은 평균 분양가가 과천지역 최고가인 3.3㎡당 2950만원 수준이지만 주변 시세보다 낮아 ‘로또 아파트’로 불렸는데요, 주택도시보증공사가 분양보증 심사를 통해 새 아파트의 분양가를 통제하면서 분양가가 전반적으로 시세보다 크게 낮아져 이런 분양가가 가능해지고 있습니다. 로또 청약은 앞으로도 이어질 것으로 보입니다. 아무래도 입지 좋은 새아파트에 대한 실수요는 여전하다보니 이번 과천 청약에서도 그런 분위기를 읽을 수 있는 것. 시세보다 낮은 분양가이다 보니 이후에는 큰 시세차익으로 이어지면서 로또가 되는 것입니다. 이러다 보니 낮은 분양가가 오히려 신규분양에 대한 투기수요를 끌어들이는 것이 아닌가 우려도 나오고 있습니다.

▷주: 좋은 말씀 감사합니다. 지금까지 리얼피에셋 유선영 이사였습니다.

▶유: 감사합니다.

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2018.05.21